投資用マンションはいつ売却する？最適なタイミングと流れを解説

投資用マンションの運用を続けるなかで「そろそろ売却した方がいいかもしれない」と感じている方も多いのではないでしょうか。
売却のタイミングを誤ると想定していた利益が得られないこともあるため、いつ売り出すかは慎重に判断することが大切です。
そこで今回は、投資用マンションを売却する主な理由や売却に適したタイミング、スムーズに進めるための手順について解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で投資用マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

投資用マンションを売却する理由は？

売却に適した時期を見極めるためには、まず投資用マンションを売却する理由を明確にすることが大切です。
たとえば退職時期が決まっており、それまでに売却したいという場合、半年以内に買主を見つけて引き渡しまで終えるのが理想です。
そのためには、できるだけ早く投資用ワンルームマンションの売却活動を始める必要があります。
もしスタートが遅れてしまえば、売却に時間がかかり、希望のスケジュールに間に合わない可能性も出てきます。
納得のいく売却にするためにも、まずは投資用マンションを手放す理由を整理しておきましょう。

資金づくりのため

投資用マンションを途中で売却する理由の一つに「資金づくり」があります。
たとえば、より条件の良い物件への買い替えにあたって新たな購入資金が必要になったり、子どもの進学などに伴う教育費の準備が必要になったりするケースです。
多額の現金が必要になったときには、不動産のように資産価値の高いものが売却の選択肢となることがあります。

物件管理が大変なため

投資用物件を複数持っていると管理の手間が増え、負担に感じることがあります。
不動産会社に管理を任せても、賃料の調整や修繕の判断などは自分で対応する場面もあり、完全に任せきりにはできません。
そのため管理負担を減らす目的で、手間のかかる物件から売却を検討するケースもあります。

空室が続いているため

空室が続くと家賃収入が得られず赤字になり、売却を考える必要が出てきます。
とくに、近隣の商業施設の閉店や大学の移転などで賃貸需要が減ると、空室リスクが高まります。
想定外の理由で赤字が続く場合には、損失をこれ以上広げないために売却を検討することが大切です。

修繕費が賄えず維持が出来ないため

メンテナンス費用の増加により、投資用マンションの維持が難しくなり、売却を検討する方もいます。
建材や人件費の高騰で修繕費は年々上昇しており、国の調査でも修繕積立金はこの20年で約1.5倍に増加しています。
さらに建物全体だけでなく、所有する部屋も経年劣化により修繕費用がかさむため、資金を用意できなければ維持は難しいでしょう。

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投資用マンションを売却するのに最適なタイミングは？

投資用マンションは売却のタイミングによって、収益性や売却価格に大きな差が出ることがあります。
市場の動向や入居状況、ローン残債などを踏まえた上で、適切なタイミングを見極めることが重要です。
ここからは、投資用マンションの売却にベストな3つのタイミングについて解説します。

金利が低いとき

金利が低い時期は、ローンの返済負担が軽くなるため購入希望者が増え、投資用物件の売却に適したタイミングといえます。
物件の状態や立地によっては、高値での売却も期待できるでしょう。
ただし、日本銀行が2024年以降に政策金利を引き上げたことで、今後は住宅ローン金利の上昇が進む可能性があります。
そうなると購入希望者の資金計画に影響が出て、売却の需要にも変化が生じるかもしれません。
売却を検討している場合は金利動向を注視しながら、早めに動くことをおすすめします。

大規模修繕の前

大規模修繕工事が始まる前のタイミングも、投資用マンションの売却に適しています。
大規模修繕とは、マンションの老朽化に合わせて10〜15年ごとに実施される大がかりな工事のことです。
この工事の前後には、修繕積立金の値上げや一時金の徴収が発生することが多く、購入をためらう方も少なくありません。
購入希望者は、ローンの返済だけでなく管理費や修繕積立金などの維持費も考慮して物件を選びます。
費用が増えると予算オーバーになり、購入を見送る可能性が高まるでしょう。
こうしたリスクを避けるためにも、修繕の検討が本格化する前に売却を進めるのが賢明です。

価格相場が上昇しているとき

マンションの価格相場が上昇しているときは、売却益が期待できるため売り時といえます。
タイミングを逃さないためには、普段から相場の動きを把握しておくことが大切です。
相場の確認は不動産会社の査定を受けるほか、公的な価格指標である基準地価や公示地価、路線価などをチェックすると良いでしょう。
また、レインズマーケットインフォメーションや路線価図・評価倍率表、不動産ポータルサイトなどでもある程度の相場を把握できます。

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投資用マンションを売却する際の流れと売却価格の決まり方

投資用マンションに限らず、不動産売却ではさまざまな手続きが必要になります。
スムーズに手続きを進めて最適なタイミングで売り出せるよう、売却の流れを事前に確認しておきましょう。

①不動産会社に査定を依頼する

まずは不動産会社に投資用物件の価格査定を依頼します。
査定額は「収益還元法」という方法で算出され、これは物件の年間家賃収入と適正な利回りをもとに価格を計算する仕組みです。
たとえば、年間家賃収入が120万円で利回りが5%の場合、物件価格は120万円を5%で割った2,400万円となります。
不動産会社の査定が妥当かどうかを判断するためにも、近隣エリアの利回りを確認しておきましょう。

②媒介契約を締結して売却活動を開始する

売却を依頼する不動産会社が決まったら、その不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは売却を依頼するための契約であり、以下3つの種類に分られます。

• 一般媒介契約：販売活動の報告義務がない・自己発見取引が可能
• 専任媒介契約：依頼できるのは1社のみ・2週間に1回販売活動の報告がある・自己発見取引が可能
• 専属専任媒介契約：依頼できるのは1社のみ・1週間に1回販売活動の報告がある・自己発見取引はできない

自己発見取引とは、売主が自ら買主を見つけて契約をおこなう取引のことです。
もっとも自由度が高いのは一般媒介契約ですが、不動産会社に活動状況の報告義務がありません。
より効果的な戦略を立てて早期売却を目指したい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を検討しましょう。

③買主と売買契約を締結する

購入希望者が現れたら価格や契約日などの条件交渉をおこない、双方が合意すれば売買契約を結びます。
契約当日は売買契約書に署名・捺印し、買主から手付金を受け取るのが一般的です。
売買契約を締結したら、1〜2か月後に残金を決済し、鍵や関係書類を渡した後に不動産の引渡しをおこないます。
投資用マンションの場合、賃料と入居者から預かっている敷金の精算をおこなわなければなりません。

④賃貸人の地位継承通知をおこなう

投資用マンションの売却時には、入居者へ所有者変更を知らせる「賃貸人の地位継承通知」をおこないます。
売却前に入居者の同意は不要で、売却後に不動産会社が新旧所有者の連名で通知書を作成し、入居者に送付します。

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まとめ

投資用マンションの売却はタイミングが重要であり、時期を誤まると期待した利益が得られないことがあります。
売却に適したタイミングは、金利が低い時や大規模修繕前、価格相場が上昇しているときです。
最適なタイミングで売り出せるよう、事前に売却の流れを把握し、早めに準備に取り掛かるようにしましょう。
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