投資用物件の売却の流れとは？売却理由や手順を解説

投資用物件の売却をお考え中の方のなかには、どのような流れで売却を進めれば良いのか疑問に思っている方もおられるでしょう。
投資用物件をより良い条件で売却するためには、売却のための準備や流れを把握しておくことが大切です。
そこで、投資用物件を売却する理由、売却前の準備と流れについて解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で投資用の不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

投資用物件を売却する理由とは？

投資用物件を売却する方の多くが、何らかの理由により売ることを決めています。
そのため、売却する際は、なぜ売却したいのかを明確にすることが大切です。
売却理由を明確にすることで、満足のいく取引にすることができます。
ここでは、一般的に多い売却理由を見ていきましょう。

売却理由①資金作りのため

投資用物件を売却する理由として、まず挙げられるのが「資金作り」のためです。
たとえば、投資用物件を買い替えるための購入資金や、事業資金、また生活費や教育費のためです。
投資用物件は、売却することでまとまった資金が手に入ります。
このように、これらのまとまった資金が必要になったときに、投資用物件を売却し資金作りをするケースがあります。

売却理由②税金が払えないため

投資用物件を売却する理由には、固定資産税などの税金が高く支払えないことも挙げられます。
家賃収入が十分にあり、そこから賄うことができれば、税金の支払いに負担を感じることも少ないでしょう。
しかし、空室状態が続いたり、賃料が下がったりすると赤字経営となり、税金を支払えなくなる方も一定数存在します。
また、相続で投資用不動産を取得した場合は、相続税を支払うために売却する方もいます。

売却理由③売却益を狙うため

投資用物件では、資産を保有していることで得られる利益、いわゆる家賃収入を得ることが基本です。
しかし、売却することによって得られる利益（キャピタルゲイン）を狙う手法もあります。
とくに、投資の経験やノウハウがある不動産投資家の場合は、売却益を狙って売るケースもあります。
ただし、市場動向の判断が必要になるため、初心者がキャピタルゲインを狙って売却するのは難しいかもしれません。
このように、投資用物件を売却する理由はさまざまですが、ベストなタイミングを見極めることが重要です。

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投資用物件を売却するときの流れ：準備段階

投資用物件を売却する際は、手順や流れを把握しておくことが大切です。
ここでは、売却するまでの準備段階での流れを解説します。

前準備の流れ①投資用物件の査定を依頼する

投資用物件を売却する際は、まずは投資用物件の査定を不動産会社に依頼します。
投資用物件の場合の査定方法は、収益還元法でおこなわれ、利回りと収益性をもとに価格が決まります。
なお、提示される査定額が妥当かどうかを判断するためにも、事前にご自身で市場相場を調べておくと良いでしょう。

前準備の流れ②不動産会社と媒介契約を締結する

査定額に納得したら、売却活動を進めるためにも不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあるため、ご自身に合った契約方法を選択します。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約方法です。
複数の不動産会社で売却活動をおこなってもらえるため、もっとも良い条件で売却することが可能です。
ただし、不動産会社による販売活動の報告義務がないため、状況を把握しにくいといったデメリットがあります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約方法です。
また、不動産会社からの販売活動の報告義務が2週間に1回となっており、定期的に状況を把握することができます。
さらに、ご自身で見つけてきた買主と直接やり取りすることも可能です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同様に1社のみに仲介を依頼する契約方法です。
専任媒介契約と違う点は、専属専任媒介契約のほうがより手厚いサポートが受けられる点です。
たとえば、販売活動の報告は1週間に1回以上のため、より詳細に売却状況を把握することができます。
ただし、ご自身で見つけてきた買主であっても、不動産会社を通して取引することになるため注意しましょう。

前準備の流れ③売却活動をおこなう

不動産会社と媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動のスタートです。
売却活動では、まずは、物件情報をインターネット上で公開したり、チラシや広告にして宣伝をおこなっていきます。
ただし、投資用物件は一般物件と異なり、アピールすべきポイントが異なります。
たとえば、収益性、賃貸需要、大規模開発の予定、節税対策など投資用物件ならではのアピールをおこないましょう。
投資用物件は、基本的に内覧することはできません。
そのため、新耐震基準の適合証明書や、修繕計画など物件の価値を証明できる書類を用意しておくと、スムーズに売却できるでしょう。

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投資用物件を売却するときの流れ：契約から引き渡し

売却活動により購入希望者が現れたら、条件交渉をおこない売買契約、引き渡しと進んでいきます。
スムーズに売却するためにも、売却までの流れはしっかりと把握しておきましょう。
ここでは、購入希望者が現れてからの流れを解説します。

流れ①条件交渉をおこなう

売却活動により購入希望者が現れたら、価格や契約する日にちなど条件交渉をおこないます。
とくに、価格条件については折り合いがつかず、双方が合意するまでに時間がかかるケースも少なくありません。
価格交渉をスムーズに進めるためには、どのくらいまでなら値下げできるのか、ある程度の許容範囲を決めておくと良いでしょう。

流れ②買主と売買契約を締結する

価格交渉および契約日など条件交渉で双方の合意が得られたら、買主と売買契約を締結します。
契約する当日には、不動産会社が売買契約書を用意するため、それに署名・捺印をおこないます。
そして、買主から手付金を受け取る流れです。
なお、売買契約時の契約書は、内容をしっかり確認し間違いがないかチェックするようにしましょう。
また、気になる点や不明な点があれば、その場で問題を解決しておくことをおすすめします。

流れ③決済・引き渡し

買主から残金を受け取り、関係書類および鍵を渡して物件の引き渡しをおこないます。
なお、投資用物件の場合、賃料と入居者から預かっている敷金の清算も必要です。
とくに、月の途中で売却すると売主が賃料を多く受け取ることになるため、注意しなければなりません。
各手続きが済んだら、不動産の所有者を売主から買主に変更する所有権移転登記をおこない、売却は完了します。

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まとめ

まとまった資金が必要な場合や、売却益を狙うために、投資用物件の売却をご検討中の方もおられるでしょう。
投資用物件は、通常の物件と違い内覧をおこなわないため、売却活動では収益性や賃貸需要、節税対策などを盛り込んでアピールすることが大切です。
また、スムーズに売却するためには、準備段階や購入希望者が現れたあとの手順など、売却する流れを把握しておくと良いでしょう。
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