事故物件を売却する際はリフォームが必要？費用相場や注意点を解説！

少子高齢化によって孤独死が増加しており、事故物件を相続するケースも増えています。
事故物件を売却する場合に、リフォームが必要かどうか悩む方も多いのではないでしょうか。
今回は、事故物件をリフォームする際の注意点や費用相場などを解説します。
高知市や南国市、香南市、香美市、土佐市で事故物件の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

事故物件のリフォームは資産価値の維持に有効？

事故物件は通常の不動産に比べて売れにくいため「リフォームをしたほうが良いのでは」と悩む方も多いでしょう。
しかし、リフォームをして新築同様にきれいになった場合でも、告知義務がなくなるわけではありません。
ここでは、事故物件をリフォームすることで得られる効果と、告知義務について解説します。

事故物件とは

事件や事故の発生により、人が亡くなった物件を事故物件といいます。
事故物件の具体例には、以下のようなケースがあります。

• 室内で殺人事件が起きた
• 物件の駐車場が自殺の現場になった
• マンションのエレベーターで事故死があった
• 室内で孤独死して長期間発見されなかった

上記のように、室内だけでなく共用部分で人が亡くなった場合も事故物件に該当します。
なお、孤独死は事故物件に含まれるケースと含まれないケースがあります。
孤独死であっても、すぐに発見されれば自然死と判断され、事故物件にならないケースがほとんどです。
一方で発見までに時間がかかり、物件に体液やにおいなどが残った場合は、事故物件に該当すると考えておきましょう。
事故物件と判断された不動産を売る際は、必ず買主にその事実を告知しなければなりません。

リフォームで資産価値の低下を防げる？

物件で人が亡くなったと聞くと、不快感や恐怖心を抱く方は多いのではないでしょうか。
このように、購入を躊躇するような要因のことを心理的瑕疵（しんりてきかし）といいます。
心理的瑕疵のある物件は、通常の価格ではなかなか売却できません。
そのため、相場の10％～30％程度値下げしてから、売り出すケースが一般的です。
しかし、売却前にリフォームをして不快感や恐怖心を払拭できれば、そこまで値下げせずに売り出すことも可能です。
心理的瑕疵の感じ方は人それぞれなので、なかには「あまり気にならない」という方もいます。
リフォームで事故物件であることを感じさせない家にできれば、そのような方の購入意欲を高められるかもしれません。

リフォームをしても告知義務は残る

先述したように、事故物件を売却する際は、買主に事故物件であることを伝えなければなりません。
これを告知義務といい、告知義務を怠ると契約解除や損害賠償を請求される恐れがあります。
リフォームをして新築同様にきれいになったとしても、告知義務がなくなるわけではありません。
国土交通省が公表しているガイドラインでは、リフォームをしてもしなくても、事故物件には告知義務があるとされています。
賃貸の場合は、事件発生から3年を経過すると告知義務はなくなるとされていますが、売買では明確な期限が定められていません。
買主とのトラブルを回避するためにも、告知が必要か迷うことがあれば不動産会社にご相談ください。

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事故物件のリフォームにかかる費用の相場

事故物件をリフォームする際は、まず目的を明確にすることが大切です。
資産価値維持のためのリフォームと不快感を取り除くためのリフォームでは、工事の優先箇所が異なるためです。
どこを工事するかによって費用も異なるため、まずはリフォームの目的をはっきりさせておきましょう。

資産価値を維持するためのリフォーム

資産価値を維持するには、水回りの工事や全面的なリフォームがおすすめです。
事故物件とは知っていても、買主が遺体の発見場所までは把握できません。
水回りは自殺を連想させるため、浴室がそのままの状態だと、恐怖心や不快感を与える可能性があります。
資産価値を維持してなるべく高値で売却したい場合は、水回りを優先的にリフォームすると良いでしょう。
工事費用は施工箇所によって異なり、おおよその相場は以下のとおりです。

• トイレユニット：3万～5万円程度
• ユニットバス：10万～15万円程度
• 洗面ユニット：5万円前後

リフォームではなく、間取りから変更する「フルリノベーション」を実施する場合は、500万円以上はかかります。
リフォームに比べると高額ですが、新築のようにきれいになるため、そこまで値下げせずに売却できるかもしれません。
まずは業者に見積もりを依頼して、費用対効果を考えたうえで判断することをおすすめします。

不快感除去のためにおこなうリフォーム

事故物件の不快感を取り除くには、壁や床のリフォームが効果的です。
床や壁は部屋の大部分を占めており、買主の印象を大きく左右するためです。
また、遺体があった場所でなくても、壁や床にシミがあると、買主は不快に感じてしまう可能性があります。
内覧時の印象を良くして購入につなげるためにも、壁や床はきれいにしておくことがおすすめです。
壁や床のリフォーム費用は面積によって異なりますが、1㎡あたり1,000円前後が目安です。
たとえば、6畳の部屋をリフォームする場合は、壁紙の張り替えで3〜5万円ほど、床の交換で2万円ほど必要になります。
内装をきれいにして清潔感が出れば、事故物件の不快感が払拭され、買主の購入意欲を高められるでしょう。

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事故物件をリフォームするときの注意点

最後に、事故物件をリフォームする場合の注意点を解説します。

リフォーム前に特殊清掃を済ませておく

リフォームをおこなう際は、事前に特殊清掃を済ませておく必要があります。
特殊清掃とは、孤独死の現場など特殊な事情を抱えた部屋をクリーニングして、原状回復することです。
人が亡くなった現場には、体液やにおいが染み付いていることも多く、これらは通常の掃除では除去できません。
専用の機械や薬剤を使用する特殊清掃では、通常の掃除では落とせない汚れやにおいも除去することが可能です。
特殊清掃をせずにリフォームを依頼しても断られることが多いため、事前に特殊清掃を済ませておくようにしましょう。
また、業者にリフォームを依頼する際は、事前に事故物件であることを伝える必要があります。
なかには、事故物件だと判明した時点で契約を打ち切ってしまう業者もいるためです。
トラブルを避けるためにも、事故物件であることを伝えたうえで、リフォームを依頼するようにしましょう。

現地調査のときに希望条件を提示する

業者にリフォームを依頼すると、担当者が現地調査に訪れます。
その際に、希望条件や予算などをまとめてメモに記載し、担当者に渡すことをおすすめします。
そうすれば、希望する工事内容が適切かどうかを担当者が判断しやすくなるためです。
また、希望条件を具体的に伝えておくと、現地調査で欠陥が見つかった場合も、業者と話し合いながら条件の修正ができます。
もし工事開始後に欠陥が見つかった場合は、追加で補修費用が発生してしまう可能性があります。
業者との間で齟齬なくリフォームを進めていくためにも、希望条件や予算は事前に伝えておくようにしましょう。

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まとめ

事故物件を好んで購入する方は少ないため、相場よりも低い価格で売却するのが一般的です。
しかし、リフォームにより買主の不快感や恐怖心を払拭できれば、そこまで値下げせずに売ることもできます。
リフォームの有無に拘わらず、売主には告知義務があるため、少しでも気になることがあれば不動産会社へご相談ください。
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