マンションの売却後は確定申告が必要？手続きの流れや計算方法を解説

マンションを売却する際は、売却後に確定申告が必要かどうか気になりますよね。
この記事では、マンションの売却後に確定申告が必要となるケースや申告の手続きの流れ、譲渡所得税の計算方法について解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市に不動産をお持ちの方は、ぜひ参考にご覧ください。

マンションの売却後は利益の有無に関わらず確定申告が必要？

マンションを売却して売却利益（譲渡益）が出た場合は、譲渡所得の確定申告が必要です。
売却利益が出ているのに確定申告しなかった場合は、無申告加算税が課されるためご注意ください。
また、利益の有無に関わらず確定申告をしたほうが良い場合もあります。
その理由は、以下のとおりです。

①節税の特例を受けるため

マンション売却後に確定申告をおこなうことで、適用される特例が受けられます。
たとえば「3,000万円特別控除の特例」や「10年超所有軽減税率の特例」などがあります。
税額控除の特例を活用することで納税額が0円となる場合でも、特例を受けるためには確定申告が必要です。
特例を活用するためには一定の要件をクリアする必要があり、要件を満たすことを証明する必要があるからです。

②還付金を得られる可能性があるため

マンションを売却し、売却利益が発生しない場合には、原則として確定申告をする必要はありません。
売却利益が発生しない場合とは、売却価格よりも取得価格が高かった場合、つまり売却損（譲渡損失）が出た場合になります。
不動産の譲渡所得は申告分離課税のため、売却損が出ても事業所得や給与所得など、ほかの所得と損益通算をすることはできません。
しかし、マイホームの売却で一定の要件を満たす場合は、確定申告をおこなうことで「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」が受けられます。
この特例を活用することで、そのほかの所得と損益通算をすることができ、還付金を得られる可能性があります。

③課税を繰り延べられるため

マイホームを買い換える場合は、一定の要件を満たす場合に確定申告をおこなうことで「特定居住用財産の買換え特例」を受けることができます。
特定居住用財産の買換え特例を活用した場合、買い換えたマイホームを将来売却したときまで売却利益に対する課税を繰り延べることができます。

マンション売却後に確定申告が必要な場合の申告の流れとは？

マンションを売却後に確定申告が必要な場合の手続きの流れは、以下のとおりです。

①譲渡所得税の計算

まずは、譲渡所得税を計算します。
譲渡所得税とは、所得税、復興特別所得税、住民税の総称です。
売却するマンションの所有期間や軽減税率の特例などによって税率が変わるため、詳細な計算方法は次章で解説します。
譲渡所得税を計算する際は、控除の特例の適用要件を満たすかも確認しておきましょう。

②必要書類の準備

次に、確定申告に必要な書類を揃えましょう。
主な書類は、以下のとおりです。

• マンションの売買契約書の写し
• 諸経費の領収書
• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書

マンションの売買契約書は、取得時と購入時の両方の契約書が必要です。
諸経費の領収書は、仲介手数料や印紙税など、マンションを売買する際にかかった費用の領収書になります。
確定申告の用紙は、税務署もしくは国税庁のホームページからダウンロード可能です。

③確定申告書の作成

譲渡所得税の計算をした後は、確定申告書を作成する流れとなります。
必要な申告書類や記載方法は、売却利益が出た場合と損失が出た場合、特例の適用可否で若干異なるため、ご心配な方は税務署に相談しましょう。
自治体によっては、確定申告の期間内に無料相談会を実施しているところもあります。
また、国税庁のホームページでも確定申告書の記載例や確定申告の手引きを確認しながら「確定申告書等作成コーナー」で作成できます。

④税務署に提出

確定申告書の作成が完了した後は、税務署に申告書と添付書類を提出することで確定申告は完了です。
提出の方法には、所轄の税務署に足を運んで受付に提出する方法、郵送する方法、そして、インターネットを使ったe-Taxで提出する方法があります。
確定申告の期間は、毎年2月16日～3月15日までです。
郵送で提出する場合は、申告期間に間に合うように、なるべく早めに余裕をもって提出しましょう。
e-Taxを利用して提出する場合は、マイナンバーカードとマイナンバーカード読取対応のスマートフォン、またはICカードリーダライタの用意が必要です。
マイナンバーカード等を持っていない場合でも、事前に税務署で手続きすれば、e-Tax による提出が可能です。
確定申告後に所得税および復興特別所得税の納税が必要となった場合は、3月15日の納付期限内にすみやかに納付しましょう。

マンション売却後に必要な確定申告の計算方法とは？

では実際に、確定申告書に記載する譲渡所得税はどのように計算するのか気になるところでしょう。
マンションを売却後の譲渡所得税の計算は、以下の手順でおこないます。

①譲渡所得の算出

譲渡所得は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。
計算方法は、以下のとおりです。
課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
収入金額は、マンションを売却したときに買主から受け取った金額になり、固定資産税や都市計画税の清算金も受け取っている場合はその金額も含みます。
取得費は、売却した不動産の購入代金、購入手数料や不動産取得税などが該当します。
また、取得費を算出するにあたって、マンションの場合は、購入代金から減価償却費相当額を差し引かなければなりません。
一般的に、建物は築年数が経つごとに資産価値が下落していくからです。
減価償却費の計算方法は、以下のとおりです。
減価償却費＝マンションの購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造や居住用か事業用かで異なり、国税庁のホームページでご確認いただけます。
譲渡費用は、マンションを売却する際にかかった費用のことです。
たとえば、仲介手数料や印紙税などが該当します。
マイホームを売却した場合は、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除額を差し引くことができます。

②譲渡所得税の算出

譲渡所得を算出した後は、譲渡所得にマンションの所有期間に応じた税率をかけて求めます。
所有期間ごとの税率は以下のとおりです。

• 5年以下：39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
• 5年超え：20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

所得税の税率には、復興特別所得税の2.1%が加算されています。
また、所有期間が10年を超える場合は、一定の要件を満たす場合に軽減税率の特例を受けることができます。
軽減税率の特例が適用された場合の税率は、以下のとおりです。

• 課税譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10.21％、住民税4％）
• 課税譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点を基準に判断します。

まとめ

マンションを売却して利益が出た際は確定申告が必要ですが、損失が出た場合でも確定申告をおこなうことで還付金を得られる場合があります。
多忙な方は、e-Taxを利用して確定申告をおこなうと税務署に行く手間が省けます。
譲渡所得税の計算方法は複雑なため、ご心配な方はお気軽にご相談ください。
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