不動産売却における告知書は誰が作成する？記入時の注意点も解説！

売買契約書や重要事項説明書と並び、不動産売却において重要な書類の一つに告知書があります。
告知書はトラブルを避けるために必要な書類なので、記載内容について十分に理解しておくことが大切です。
今回は不動産売却時に必要な告知書について、記載内容や注意点などを解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にご覧ください。

告知書とは？売却する不動産の状況を説明する重要書類！

告知書とは、不動産売却の際に売主が買主に対して物件の状況を説明する書類です。
物件状況報告書とも呼ばれ、売却後の契約不適合責任やトラブルを回避するために作成されます。
書式は不動産会社が準備するため、売主はその内容に沿ってチェックしていくのが一般的です。

告知書の内容

告知書には、おもに物件の瑕疵（欠陥や不具合）やリフォームの履歴などを記載します。
過去に補修や修繕を行っている場合は、工事の日時と内容なども明記しておきましょう。
告知書に記載するおもな内容は以下のとおりです。

• 雨漏り、シロアリ被害などの建物の瑕疵
• 境界確定の状況、地盤沈下・軟弱など
• 騒音・振動、臭気など
• 過去にあった事件や事故など
• 管理費や管理組合に関する事項（マンションの場合）

告知書には物理的な瑕疵だけでなく、心理的瑕疵についても記載する必要があります。
心理的瑕疵とは、借主や買主に心理的な抵抗や嫌悪感を与える可能性がある欠点のことです。
たとえば他殺や自殺があった物件、周囲に嫌悪施設（お墓など）がある物件などが挙げられます。
また、生活に影響を及ぼすような騒音や振動、臭気がある場合も記載しなけれなりません。

告知書の目的

告知書は、売却後の契約不適合責任やトラブルを回避するために作成します。
たとえば物件にひび割れが生じていることを買主に口頭で伝え、売買契約を結んで物件を引き渡したとしましょう。
たとえ口頭で伝えていても、ひび割れについて契約書に記載していなければ、売主は契約不適合責任を負わなければなりません。
言い換えれば、物件に欠陥があっても、買主に告知して契約書にも記載しておけば、売主が責任を問われることはないわけです。
言った言わないのトラブルを避けて、万が一のときに責任の所在をはっきりさせるために作成するのが告知書です。
売却後の契約不適合責任やトラブルを回避するためにも、告知書には物件の状態をより詳細に記載するようにしましょう。

付帯設備表との違い

告知書と似たような書類に、付帯設備表があります。
付帯設備表とは、売却物件に残す設備や家具の状況を記載したものです。
売買契約時に売主が買主に提示する書類で、設備の状況を巡ってトラブルになるのを防ぐ目的があります。
名称のとおり「設備」に特化した書類であり、基本的には建物の不具合や欠陥については記載しません。
一方で告知表は物件全体の状況を告知する書類なので、両者では記載内容がまったく異なります。

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不動産売却で必要な告知書は誰が記載すべき？

売買契約書や重要事項説明書といった重要な書類は、不動産会社が作成します。
告知書も重要な書類の1つですが、誰が作成・記入するのでしょうか。

告知書を記入するのは売主

不動産の告知書は、原則として売主が記入します。
不動産会社がテンプレートを用意するので、その内容に沿って記入していきましょう。
ボリュームはA4サイズ2枚程度で、項目ごとに現在・過去の状況を記載します。
不具合があれば、それがどんな症状なのか、修繕の有無や修繕時期なども詳細に記すことが大切です。
先述した付帯設備表も基本的には売主が記入するため、設備の説明書なども探しておくことをおすすめします。

告知書を売主が作成する理由

なかには、「告知書も不動産会社が作成してほしい」と思う方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、物件の状況は実際に住んでいた売主にしかわからないことも多いです。
トラブルを回避するためにも、物件の状況をよく把握した売主が記載するのが望ましいでしょう。
また告知書の最後には売主の署名と捺印をするため、最終的な責任は売主が負うことになります。
記入漏れや記載ミスを防ぐためにも、告知書は売主本人が記入しましょう。

告知書の作成義務

不動産売買において、告知書は必須というわけではありません。
しかし国土交通省のガイドラインでは、告知書について下記のように記載しています。
告知書を売主に提出してもらい買主に渡すことで将来の紛争防止に役立てるのが望ましい
告知書を作成するとトラブルを防止できるだけでなく、買主の安心感にも繋がります。
スムーズな売却を目指すためにも、告知書の作成にご協力ください。

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不動産を売却するときに告知書を作成する際の注意点

告知書はトラブルを避けるために作成するものであり、記載漏れやミスがあってはなりません。
最後に、告知書を作成する際の注意点を解説します。

買主の目線に立って作成する

告知書は、買主の目線に立って丁寧に作成しましょう。
売主が気にならないことでも、買主にとっては重大な問題となる可能性があります。
たとえば、現在は何も建っていない隣の空き地に大きなマンションが建設される予定があるなどです。
売主にとっては些細なことでも、買主からすると日当たりや風通しといった生活に関わる大切な情報です。
「これも記載したほうが良いかな」と気になることがあれば、ぜひ不動産会社にご相談ください。

販売開始前までに作成しておく

告知書は余裕を持って作成し、販売開始前までには仕上げておきましょう。
一般的に告知書は売買契約を結ぶ際に買主へ引き渡します。
売買契約締結の前に慌てて作成すると、告知漏れや記入ミスが生じてしまうかもしれません。
また売却活動の開始にあわせて早めに作成しておけば、物件の状況を説明しながら内覧対応ができます。
告知書を最大限に活用して成約に導くためにも、時間に余裕をもって作成することが大切です。

過去の対応状況もしっかり記載する

過去に不具合が生じて修繕した箇所があれば、どのように対処したかも詳細に記載しておくようにしましょう。
買主は、どのような不具合があって、どのように修繕され、現在はどのような状況なのかを把握したいものです。
もし再度同じ不具合が発生した場合でも、過去の対応履歴がわかれば、業者に依頼する前に応急処置ができるかもしれません。
「昔のことでわからない」からと詳細を記載しない方もいらっしゃいますが、可能な限り調査して明記することをおすすめします。
物件の修繕履歴がわかる書類として、工事完了報告書や図面、契約書、領収書などがあります。
対応状況が具体的に記載されていれば、買主も安心して購入に踏み切ることができるでしょう。

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まとめ

告知書とは、売主が買主に対して物件の状況を説明する書類で、物件の欠陥や不具合、過去の修繕履歴などを記載します。
告知書を作成する目的は、事前に物件の状態を告知することで、売却後のトラブルや契約不適合責任を回避することです。
スムーズに売却を進めるためにも、告知書の作成は早めに取り掛かり、販売開始前までには完成しておくようにしましょう。
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