廃業時に法人名義の不動産は売却可能？売却方法や流れについて解説

廃業にともなって法人名義の不動産を売却する際は、注意すべき点がいくつか存在します。
本記事では、廃業時に法人名義の不動産は売却できるのか、売却方法や手続きの流れについて解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で法人名義の不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

廃業時に法人名義の不動産は売却できるのか？

廃業時に法人名義の不動産を売却できるかどうかは、抵当権設定の有無によって異なります。
そのため、まずは、法人名義の不動産に抵当権が設定されているかどうかを確認することが重要です。

抵当権が設定されていないケース

抵当権が設定されていない場合、不動産は比較的容易に売却することができます。
この場合、法人が売主として、通常の不動産取引と同様に買主を見つけて売却をおこないます。
抵当権とは、金融機関等が融資の担保として借主または保証人の不動産に設定する担保権のことです。
元々融資を受けずに不動産を購入していた場合、抵当権は存在しないため、売却はよりスムーズに進みます。
また、融資を受けて不動産を購入した場合でも、その融資が完済されていれば抵当権を外すことができ、売却が可能になります。

抵当権が設定されているケース

抵当権が設定された不動産は、抵当権を外さなければ売却することができません。
もし融資の完済が難しい状況である場合、解決策として「任意売却」が考えられます。
任意売却とは、ローンを滞納している場合に、借り入れ先の金融機関の承諾を得て抵当不動産を売却する方法です。
金融機関との協議のもとに返済計画を立て、抵当権を抹消してから売却をおこなう方法です。
任意売却により、ローン滞納時に実行される強制競売に比べて、より高い価格で不動産を売却することが可能となります。
ただし、任意売却は、金融機関との交渉が必要となるため、任意売却に精通した不動産会社を選ぶことが重要です。

売却のタイミング

会社の廃業を計画している場合、いつ不動産を売却するかを戦略的に決定することが重要です。
売却益が発生する場合
建物の売却価格が帳簿価額を超えると、売却益が生じます。
この売却益には法人税が課税されるため、税負担を軽減するタイミングでの売却が望ましいです。
たとえば、会社がその年に赤字を計上している場合、その赤字を売却益と相殺して法人税の負担を減らすことができます。
売却損が発生する場合
売却で損失が出る場合、その損失を利用して法人税を減らすことも考慮できます。
しかし、慢性的に赤字が発生している場合は、売却損を計上しても大きな影響はないかもしれません。
資金繰りに苦労している会社は、解散・清算を早めに進めるべきです。
支払い不能に陥ると破産手続きが必要となり、裁判所でおこなうため時間と費用がかかります。

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廃業時に法人名義の不動産を売却する方法とは？

廃業時に法人名義の不動産を売却する方法は、以下の3つです。

①第三者に売却する

廃業時の法人名義不動産売却において、一般的な方法は、第三者の買主を見つけて売却することです。
ただし、第三者の買主を探すとなると、市場の状況や不動産の特性によって、期間が長引くことがあります。
とくに清算中の法人にとっては、事業年度の確定申告が必要であるため、迅速に売却を完了し、すべての手続きを終えることが望ましいです。
しかし、売却を急ぐことにより市場価格よりも低くなるリスクも存在します。
そのため、第三者への売却を進める際には、慎重に市場を分析し、適切な買主を見つけるための戦略を立てることが重要です。
価格設定に際しては、不動産会社に査定を依頼し、査定額を基に決定しましょう。

②社長自身が買い取る

法人名義の不動産を売却する際、社長自身が不動産を買い取るのも1つの手です。
ただし、この方法にはいくつかの注意点があります。
社長が不動産を市場価格よりも低い価格で買い取ると、その取引は「低額譲渡」と見なされます。
法人から役員への低額譲渡と判断された場合、売却時の時価に相当する金額を課税標準として消費税が課税されるのです。
さらに、低額での売却は、法人の残余財産が減少することを意味し、株主や債権者からのクレームが発生する可能性があります。
株主や債権者は、法人が解散または清算される際に公正な財産の分配を期待しており、不適切な価格設定はその期待を裏切る行為となり得ます。
このため、社長が自社の不動産を買い取る際には、周辺の市場価格を十分に調査し、適正な価格での取引をおこなうことが重要です。

③会社ごと売却する

法人名義の不動産だけでなく、会社の事業そのものを一緒に売却する手法を「不動産M&A」と呼びます。
この方法では、不動産のみならず会社の株式も一緒に売却するため、新たなオーナーに企業全体が移ることになります。
ただし、廃業予定の会社をこの方法で売却する際には、需要が限られているため、売却が成立する可能性は低いことが多いです。
そのため、自社の状況に合った売却方法を選ぶことが重要です。

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廃業時に法人名義の不動産を売却する流れとは？

廃業時に法人名義の不動産を売却する際は、一連の流れを事前に把握しておくことが重要です。

①会社解散の決議と清算人の選出

会社の解散は株主総会での特別議決により決定します。
解散にともない、必要な清算業務をおこなう清算人も同じ株主総会で選出されます。
解散決議と清算人の選出が完了したら、2週間以内に法務局への登記手続きが必要です。
会社が解散すると、取締役を含むすべての役員は役職を失います。

②保有資産の売却

会社が解散した後、法人名義の不動産などの保有資産を売却することが必要です。
まずは、法人名義で所有している不動産などの資産を売却します。
資産の種類や立地、状態によっては、高額な売却益を得ることも可能ですが、市場の状況や物件の特性により、すぐに買主が見つからないこともあり得ます。
そのため、売却活動は柔軟に対応することが必要です。
売却が完了したら、法務局で不動産の所有権を変更する登記手続きをおこないましょう。
登記手続きを怠ると、清算業務が完了しないため、注意が必要です。
最終的には、売却によって発生した収益と手数料などの費用を集計し、売却損益を計算します。
この売却損益は、法人税の算出時に必要となるため、正確な記録が重要です。

③債権の回収と債務の返済

会社が解散する際には、債権の回収と債務の完済をおこなう必要があります。
会社が売掛金や未収入金などの債権を保有している場合、これらを取引先から回収します。
具体的には、取引先に請求書を発行し、回収活動を進めることが重要です。
また、会社が買掛金や未払金などの債務を負っている場合は、これらを速やかに支払う必要があります。

④残余財産の確定と分配

廃業時の最終段階は、残余財産の確定と分配です。
保有資産の売却や債権の回収、債務の支払いが終わると、通常、現金が残ります。
残った現金は、会社が法的に消滅する前に、株主への配当として分配する流れです。
会社の残余財産がどれだけあるかを確定する際は、すべての資産の売却や債権の回収が終了し、債務が清算された後の現金総額を計算に入れます。
会社の株式の総数を残余財産の額で割って１株当たりの配当を算出し、株主はそれぞれの保有株数に応じた金額を受け取ります。
すべての残余財産が株主に分配された後、清算業務は完了です。

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まとめ

廃業時に法人名義の不動産は売却できるが、抵当権が設定されている場合は借り入れ先の金融機関の承諾が必要です。
売却方法は、第三者に売却する方法と社長自身が買い取る方法、会社ごと売却する方法の3つです。
手続きは、会社解散決議後に法人名義の不動産を売却する流れになります。
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