不動産の耐用年数とは？売却時に算出が必要な減価償却費との関係も解説！

不動産には、耐用年数があります。
耐用年数は、不動産売却時に算出する必要のある減価償却費に関係するため、事前に理解しておくと役立つでしょう。
そこで今回は、耐用年数とはなにか、種類や減価償却費との関係などについて解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却の際に知っておきたい耐用年数とは①3つの種類

不動産のうち、建物には耐用年数があります。
そのことを聞くと、耐用年数を超えた建物には住めないのではないかと心配になるかもしれません。
しかし、不動産で一般的に使われる耐用年数は、使用できるかどうかではなく、物件の価値に関わるものです。
そのため、不動産を売却する際は、耐用年数について知っておいたほうが良いでしょう。
耐用年数は不動産だけではなく、家電製品などのさまざまなものに設定されています。
種類も3つあるので、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

耐用年数の種類1：物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、建物やものが劣化して、使用できなくなるまでの年数です。
材料の品質や構造物の仕組みを維持できる期間を基準に設定され、おもにテレビや冷蔵庫などの寿命を表す際に使われます。
不動産においては、建物そのものが劣化して使用できなくなるまでの年数になります。
ただし不動産は、使用状況などによって耐久性が変化しやすい資産であるため、物理的耐用年数が使われることはほぼありません。

耐用年数の種類2：法定耐用年数

法定耐用年数とは、税法上において価値があるとされる期間で、不動産などの価値を算出するために設けられている基準です。
不動産における耐用年数とは、一般的にこの法定耐用年数のことです。
使用に関する年数ではないため、法定耐用年数を過ぎている建物でも、問題なく住んだり売却したりできます。
年数は建物構造などによって変わるので、のちほど解説します。

耐用年数の種類3：経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、その不動産があとどのくらい使えるかを示す年数です。
建物の機能や劣化具合、今後必要だと考えられる補修やメンテナンスなどの要素を加味して決まります。
これらの要素は物件によって異なるため、経済耐用年数は個々の建物ごとに算出されます。
なお、経済的耐用年数も法定耐用年数と同様に、過ぎたからといって使用や売却ができなくなるわけではありません。

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不動産売却の際に知っておきたい耐用年数とは②建物構造別年数

3種類ある耐用年数のうち、不動産売却の際に使うのは法定耐用年数です。
先述のとおり、法定耐用年数は建物構造などによって変わります。
建物構造には一戸建てに多い木造をはじめ、マンションで使われるSRC造やRC造、アパートに見られる木造モルタル造などがあります。
それぞれの法定耐用年数を、確認してみましょう。

建物構造における法定耐用年数1：木造

建物構造が木造の場合、法定耐用年数は22年です。
たとえば、木造の新築一戸建ての建物価格が2,200万円だと、資産価値は毎年100万円ずつ減少し、22年後にはゼロになります。
なお、一戸建てが中古の場合、法定耐用年数は「（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20％」の計算式で算出します。
購入時に築10年だった中古物件の法定耐用年数は、上記の式で計算すると14年です。
そして、築年数が木造の法定耐用年数である22年を超えている場合は、「法定耐用年数×20％」で算出します。
そのため、築22年を超える木造一戸建てを購入した場合、法定耐用年数は一律4年です。
単純に法定耐用年数から築年数を差し引くわけではないので、不動産売却などの際に確認するときは注意しましょう。

建物構造における法定耐用年数2：SRC造やRC造

SRC造とは鉄骨鉄筋コンクリート造、RC造とは鉄筋コンクリート造のことです。
どちらも、マンションで使用されることが多い建物構造です。
鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリートはしっかりとした素材なので、法定耐用年数は47年が設定されています。
つまり、同じ価格の不動産でも、一戸建てよりマンションのほうが資産価値は減少しにくいといえます。
なお、中古マンションの法定耐用年数は、一戸建てと同様に「（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20％」の計算式で算出しましょう。

建物構造における法定耐用年数3：木造モルタル造

建物構造が木造モルタル造の場合、法定耐用年数は20年です。
木造アパートは、一戸建てと同じ木造ではなく、木造モルタル造の可能性があります。
木造モルタル造の法定耐用年数は、木造と異なるので、木造アパートの売却を考えているときはきちんと確認しましょう。

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不動産売却の際に知っておきたい耐用年数とは③減価償却との関係

不動産を売却する際に耐用年数を知ったほうが良いのは、減価償却費と関係があるためです。
減価償却費とは、経年劣化によって減少した資産価値のことです。
不動産のうち、建物は時間が経つにつれて価値が減少します。
その減った価値を数値化したものが、減価償却費です。
減価償却費は、不動産を売却した際に必要になるので、その理由を確認しましょう。

不動産売却の際に減価償却費が必要になる理由とは

不動産を売却した際に減価償却費が必要になるのは、譲渡所得の計算に使うためです。
譲渡所得とは、不動産売却によって生じた利益のことです。
不動産を売却して譲渡所得が生じた場合は、譲渡所得税と呼ばれる税金が課されます。
譲渡所得税は、譲渡所得に税率を乗じて計算するので、譲渡所得は正しく計算することが大切です。

減価償却費の計算方法とは

減価償却費は、以下の計算式を使って算出します。
減価償却費＝建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
この計算式のなかで、法定耐用年数が関係するのは償却率です。
償却率は、不動産の価値を1としたときに、法定耐用年数で割った数字です。
つまり、償却率は建物構造によって変わります。
建物構造から調べることができるので、該当する償却率を当てはめて計算しましょう。
建物部分の取得費は、建物の購入にかかった費用です。
土地は減価償却の対象外なので、土地と建物を同時に購入した場合は、建物のみの金額を調べて使います。
経過年数には、不動産を所有していた年数を入れて計算しましょう。

譲渡所得の計算方法とは

不動産を売却した際の譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝収入金額－（取得費－減価償却費）－譲渡費用
収入金額には不動産の売却代金、取得費には不動産の購入にかかった費用、譲渡費用には売却にかかった費用を入れます。
減価償却費は、先述した計算方法で算出しましょう。
この計算結果がプラスになった場合は、譲渡所得が生じたことになり、譲渡所得税が課されます。
その場合は確定申告が必要なので、忘れずに手続きをしましょう。
計算結果がマイナスの場合は、譲渡損失が生じたことになり、譲渡所得税は課されません。
このように、譲渡所得は税金の有無や税額に関係するので、間違いのないように注意して計算しましょう。

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まとめ

不動産における耐用年数とは、一般的に法定耐用年数を指します。
法定耐用年数は、減価償却費の計算に使う償却率と関係があります。
減価償却費は譲渡所得の計算に必要で、譲渡所得は譲渡所得税の有無や税額に関わるので、これらの関係性や計算方法をしっかりと理解しておきましょう。
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