共有名義のマンションを売却する方法とは？持分のみを売る方法も解説！

売却を考えているマンションが共有名義の場合は、注意が必要です。
なぜなら、手続きの方法などが単独名義のマンションとは異なるからです。
そこで今回は、共有名義のマンションを売却する際の確認事項や売却方法、持分のみを売る方法などについて解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市などで共有名義のマンションの売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

共有名義のマンションの特徴や売却する際に必要な確認事項とは

マンションの売却を考えたときは、その物件が単独名義と共有名義のどちらなのか、確認する必要があります。
単独名義と共有名義の違いは、名義人の人数です。
単独名義とはマンションの名義人が1人だけの状態で、共有名義は名義人が複数いる状態です。
売却を考えているマンションが共有名義の場合は、単独名義よりも手続きが多少煩雑になるので、注意しなくてはなりません。
その理由について、共有名義の特徴とともに確認しておきましょう。

共有名義の特徴と売却手続きが煩雑になる理由とは

共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことです。
不動産を実際に分割するわけではなく、持分と呼ばれる割合で所有します。
不動産を共有名義にするケースとして多いのは、夫婦や親子で資金を出し合って購入した場合や、相続した不動産を複数の相続人で平等に分けた場合などです。
これらのケースのように、希望する割合で不動産を所有したいときに、それぞれの持分で分けられる共有名義は都合が良いでしょう。
ただし、不動産を共有名義にすると、以下のようなデメリットが生じます。

• 相続が発生すると権利関係が複雑になる
• 売却する際は共有者全員の同意が必要

共有者の1人が亡くなると、その方の持分割合が相続財産になります。
その持分割合を複数の相続人で分けた場合、共有者が増えて、権利関係が複雑化してしまうでしょう。
また、共有名義の不動産を売却する際は、共有者全員の同意を得なくてはならないので、1人ずつ確認する必要があります。
売却に反対する方や、連絡の取れない方が1人でもいると、不動産を売ることができません。
この点が、共有名義のマンションの売却が煩雑になる理由です。

共有者の同意が必要な内容とは

不動産が共有名義であっても、共有者全員の同意を得ずにできることはあります。
たとえば、マンションを現状維持するために修繕などをおこなう「保存」や、共有名義のマンションに居住する「使用」は、ほかの共有者の同意を得なくても可能です。
また、マンションを賃貸に出す「利用」や、大掛かりなリフォームやリノベーションをおこなう「改良」は、過半数の共有者の同意を得ると実施できます。
共有者全員の同意が必要なのは、マンションの売却や抵当権の設定などの「処分」をおこなうケースです。

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共有名義のマンションを売却する2つの方法とは

単独名義のマンションと違い、共有名義のマンションを売却する際は、以下のどちらかの方法を選択する必要があります。

• 共有者全員の同意を得る
• ほかの共有者の持分を購入して単独名義にする

これら2つの方法について、それぞれ確認しておきましょう。

売却方法①共有者全員の同意を得る

共有名義のマンションの売却方法として一般的なのは、共有者全員の同意を得たうえで売却する方法です。
共有者全員が同意して、それぞれの持分を同時に売り出すと、1つの物件として売却できます。
反対者がいると、その方の持分を売り出せないので、1つの物件として売却できません。
そのため、マンションを売却したい場合は、まず共有者の同意を得られるかどうかを確認しましょう。
売却に乗り気ではない共有者がいる場合は、強引に進めるとトラブルになる可能性があります。
売却したい理由などをしっかりと説明して、時間をかけてじっくりと話し合いましょう。
共有者全員の同意を得られたら、そのあとの流れは単独名義のマンションの売却とほぼ同じです。
ただし、マンションが共有名義の場合、印鑑証明書や身分証明書などの必要書類は共有者全員の分が必要です。
また、売却するかどうかだけではなく、売り出し価格や値下げの許容範囲など、細かい条件も共有者と相談して決める必要があります。
売却の同意を得たからといって、独断で手続きを進めると、トラブルになるかもしれないので注意しましょう。

売却方法②ほかの共有者の持分を購入して単独名義にする

共有名義のマンションを売却するもう1つの方法は、ほかの共有者の持分をすべて購入して、単独名義にする方法です。
共有名義の不動産を売却する場合は、売却方法や価格などを決める際に、都度話し合いをして合意を得なくてはなりません。
その点、マンションを単独名義にすると、ご自身に適した条件やタイミングで自由に売却できます。
ただし、ほかの共有者の持分を購入するためには、それなりの資金が必要です。
また、ほかの共有者の持分を無償で受け取ると、贈与とみなされて贈与税が課される可能性がある点にも注意しましょう。

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共有名義のマンションの持分のみを売却する方法とは

共有名義のマンションを売却したくても、共有者の同意を得られないかもしれません。
また、ほかの共有者の持分を購入したくても、資金が足りないことがあるでしょう。
そのような場合は、ご自身の持分のみを売却することも可能です。
ご自身の持分のみを売却する場合は、ほかの共有者の同意を得る必要はありません。
ただし、この場合は物件全体ではなく、共有持分の権利を売却する形になるため、買主を見つけることは難しいでしょう。
そのため、持分のみを売却する場合は、ほかの共有者に買い取ってもらうか、不動産会社に買取を依頼する方法が一般的です。

持分のみを売却する方法①ほかの共有者に買い取ってもらう

マンションの持分の一部を購入しても、多くの場合は購入者にメリットがありません。
ただし、そのマンションのほかの共有者には、持分割合が増えるメリットがあります。
マンションの共有者が2人の場合は、もう1人の持分を購入すると、単独名義にできるでしょう。
先述のとおり、共有名義のマンションにはさまざまなデメリットがあるので、そのままの状態で所有することはあまり得策ではありません。
共有者が、共有状態を解消したいと考えているかもしれないので、売却したい旨を話してみましょう。

持分のみを売却する方法②不動産会社に買取を依頼する

買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
ご自身の持分を共有者に買い取ってもらえそうもない場合は、不動産会社に買取を依頼すると、売却できる可能性があります。
ただし、共有名義のマンションの持分のみを売却する場合は、金額が相場よりも大幅に下がることが多い点に注意が必要です。
たとえば、マンションの相場が5,000万円で、ご自身の持分が50％の場合は、2,500万円の価値があると考えられます。
けれど、ご自身の持分のみの買取を依頼した場合は、2,500万円で売れることはほぼありません。
相場に近い金額で売りたい場合は、共有者の同意を得て売却する方法や、共有者に持分を買い取ってもらう方法などを選択したほうが良いでしょう。
金額よりも、早く売りたい気持ちが強い場合は、買取を検討しましょう。

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まとめ

共有名義のマンションを売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。
共有者の同意を得られず、ほかの共有者の持分を購入することも難しい場合は、ご自身の持分のみを売却することもできます。
ただし、持分のみを売る場合は売却先が限られるうえ、相場よりも大幅に安くなる可能性があることに注意しましょう。
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