不動産売却にかかる税金の種類は？節税するためのコツも解説

不動産売却では大きなお金が動くため、税金も高額になりがちです。
そのため、どのような税金がかかるのかを把握したうえで、節税のコツも知っておくことをおすすめします。
今回は不動産売却でかかる税金の種類や、譲渡所得税の計算方法、節税のポイントを解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却でかかる税金の種類

まずは、不動産売却でかかる税金の種類を解説します。

種類1：印紙税

種類としてまず挙げられるのが、印紙税です。
印紙税とは、印紙税法によって定められた、契約書や領収書に課税される税金です。
不動産売却では買主と売買契約を締結するため、印紙税が課税されることになります。
契約金額に応じた印紙税額は、下記のとおりです。

• 100万円～500万円以下：1,000円
• 500万円～1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円～5,000万円以下：1万円
• 5,000万円～1億円以下：3万円

売主と買主が売買契約を保管する場合、それぞれ印紙税を負担するのが一般的です。
売却価格が500万円～1億円までの一般的な土地や建物なら、5,000円～3万円の印紙税がかかるということです。

種類2：登録免許税

税金の種類として、登録免許税も挙げられます。
登録免許税とは、不動産の名義変更にかかる税金です。
登記の種類によって金額は異なりますが、売却による名義変更では、「固定資産税評価額×1.5％」で税額を算出します。

種類3：譲渡所得税

譲渡所得税も、かかる税金の種類のひとつです。
譲渡所得税とは、所得税と住民税を総称したもので、不動産売却で利益（譲渡所得）が生じた際にかかります。
土地や建物を売却して黒字になった場合、所得を得たと見なされるため、金額に応じた所得税と住民税が課税されるのです。
不動産売却税というものがあるのではなく、不動産売却の利益にかかる税金は「譲渡所得税」と総称されることを押さえておきましょう。
ちなみに、譲渡所得税の税金は、給与所得や事業所得とはわけて計算されます。
分離課税と呼ばれる仕組みで、その所得のみに独自の計算方法や税率を用いるのが特徴です。
土地や建物を売却して利益が生じた際は、売却した翌年の確定申告によって税額を確定し、納税を済ませます。

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不動産売却でかかる税金のひとつ譲渡所得税の計算方法

次に、不動産売却でかかる税金のひとつ、譲渡所得税の計算方法を解説します。
譲渡所得税を計算する場合、まずは課税対象となる譲渡所得を計算しなければなりません。
先述のとおり、譲渡所得とは、不動産売却で生じた利益のことです。
譲渡所得と譲渡所得税は、下記の計算方法で求めます。

• 譲渡所得：売却価格－（取得費＋譲渡費用）
• 譲渡所得税：（譲渡所得－特別控除）×税率

どちらも少し複雑なので、それぞれどのような数字を当てはめるのか、いくつかのステップを踏んで考えてみます。

売却価格とは？

売却価格とは、不動産売却で得た総収入のことです。
買主からいくら支払われたのか、手元に入ってきた金額を当てはめます。

取得費とは？

譲渡所得の計算にある取得費とは、売却する不動産を購入した際に支払った費用です。
建物の建築費用や不動産会社に支払った仲介手数料、不動産取得税などが該当します。
しかし、相続した不動産の場合、取得費がわからないケースも多いです。
そのような場合は、概算取得費として売却価格の5％を当てはめます。
また、建物の売却では減価償却費を差し引かなくてはなりません。
建物は経年劣化によって価値が減少するため、購入時の金額をそのまま計上できないからです。
減価償却費は「取得費×0.9％×償却率×経過年数」で計算できます。
償却率は建物の構造や使用用途などによって異なり、居住用不動産（マイホーム）においては、木造の場合で0.031％、鉄筋コンクリート造で0.015％です。

譲渡費用とは？

譲渡費用とは、不動産売却でかかった費用のことです。
契約書にかかる印紙税や不動産会社に支払った仲介手数料、建物の解体費用などが該当します。

特別控除とは？

譲渡所得が計算できたら、特別控除を差し引きます。
不動産売却では複数の特例や控除があり、適用すれば税金の負担を軽減することが可能です。
どのような種類があるかは、後述します。

税率とは？

譲渡所得から特別控除を差し引いたあと、下記のとおり所有期間に応じた税率をかけると、譲渡所得税が計算できます。

• 所有期間5年以下：短期譲渡所得39.63％
• 所有期間5年超え：長期譲渡所得20.315％

所有期間が5年を超えるか否かで税率が2倍近く異なります。
また、ここで言う所有期間は、売却した年の1月1日時点が基準です。
たとえば令和2年4月1日に購入した不動産を、令和7年4月1日に売却した場合、令和7年1月1日時点の所有期間は4年となります。
短期譲渡所得の税率が適用されることになるため、売却時期にも注意が必要です。

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不動産売却における税金の節税方法

最後に、不動産売却における税金（譲渡所得税）の節税方法を解説します。

節税方法1：購入額がわかる書類をできる限り多く揃える

節税方法としてまず挙げられるのが、購入額がわかる書類をできる限り多く揃えることです。
譲渡所得税を軽減するためには、譲渡所得を小さくすることがポイントとなります。
そのためには、取得費をなるべく多く計上します。
売買契約書や工事請負契約書などが見つからず、購入額が分からない場合は、通帳を記帳し、記録を確認なさってください。
通帳の記録から、取得費が認められる可能性もあります。

節税方法2：売却のタイミングを考える

売却のタイミングを考えることも、節税方法のひとつです。
たとえば先述のとおり、所有期間が5年を超えるか否かで適用される税率が異なります。
短期譲渡所得の税率は、長期譲渡所得より高くなるため、その分手元に残るお金が少なくなってしまうでしょう。
売却を急がない場合は、5年を超えてから売ることを検討するのも、ひとつの方法です。
また、周辺の再開発が進んでいたり、地価が上昇していたりするときは、高く売却できる可能性があります。
不動産の価格はそのときの景気によっても左右されるので、高騰しているタイミングで売り出すことも検討なさってください。

節税方法3：特例や特別控除を利用する

先述のとおり、不動産売却では、条件に該当すれば特例や特別控除が利用できます。
代表的な特例は下記のとおりです。

• 3,000万円の特別控除
• 所有期間10年超えのマイホームを売却した際の軽減税率
• 買い換えで利用できる長期譲渡所得の課税の特例

3,000万円の特別控除とは、適用条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
利用できる方が多く、節税効果も高いので、ぜひ利用したい特例と言えます。
また、所有期間10年超えのマイホームを売却する場合、長期譲渡所得の税率よりも低い税率を適用することが可能です。
譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が、14%になります。
さらに、所有期間10年以上のマイホームを買い換える際、課税を繰り延べられる特例もあります。

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まとめ

不動産売却ではさまざまな種類の税金がかかります。
そのなかでも譲渡所得税は計算方法が複雑なため、いくつかのステップを踏んで計算するのがおすすめです。
節税につなげられるポイントもあるので、ぜひ活用し手元に残すお金を少しでも多くしましょう。
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