35年ローンで購入した家を返済の途中で売る際の流れについて解説

35年の住宅ローンは長期間に渡って返済していくため、返済期間の途中で家を売却したいと思うことがあるかもしれません。
その場合、そもそも返済の途中で売ることは可能なのか、不安な方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、35年ローンの返済途中で家を売ることはできるのか、返済中に家を売りたい方に多く見られる理由や、売却代金で住宅ローンを一括返済するときの流れについて解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

35年ローンで購入した家を返済の途中で売ることはできるのか

冒頭でもお伝えしたように、住宅ローンの返済中に家を売却したいと思う方は少なくありません。
しかし、そもそもお金を返済していないのに家を売却することはできるのでしょうか。
とくに、35年ローンのように長期間でローンを組んだ方は不安ですよね。
そこでまずは、35年ローンで家を購入し、返済途中にその家を売却することはできるのかについて解説します。

ローン返済中でも家の売却は可能

結論からいうと、住宅ローンの返済期間中に家を売却することは可能です。
返済期間の長さは、家の売却に影響しません。
たとえば、返済期間が10年であっても、35年ローンであっても。条件を満たせば返済期間中の家の売却は可能です。
ただし、ローン返済中の家を売るには条件があります。

返済期間中の家を売るための条件

以下の条件を満たせば、35年ローンの家を売ることができます。
残債を完済する
住宅ローンが残ったまま、第三者に家を売ることはできません。
返済期間中に家を売る場合は、残債を完済する必要があります。
自己資金から返済する、もしくは残債額以上の価格で売れるのであれば、売却代金で完済することを前提に家を売ることが可能です。
抵当権を抹消する
住宅ローンを組んで家を購入するときには、金融機関が対象の家に対して「抵当権」を設定します。
抵当権とは、債務者（お金を借りる方）がローンを返済できなくなった場合に、債権者（金融機関）がその物件を差し押さえて競売にかけ、融資したお金を回収できる権利です。
抵当権がついている不動産を売却することは、基本的にできません。
家を住宅ローンの返済の途中で売るためには、残債を完済し、家に設定されている抵当権を抹消することが条件です。
なお、抵当権は家の登記簿にも記録されます。
残債を完済すれば金融機関の抵当権は消えますが、自動的に登記簿の記録も消えるわけではありません。
したがって、残債を完済したら、法務局で「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。
これらの条件を満たせば、住宅ローンが残っている家を返済の途中で売ることが可能です。

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35年ローンで購入した家を返済の途中で売る理由

住宅ローンの返済期間中に家を売る理由は人それぞれですが、とくに多く見られるのはどのようなことなのでしょうか。
そこで次に、35年ローンという長期の返済期間でローンを組んだ方で、債務が残っているけれど家を売りたい方によくある理由について解説します。
多く見られるのは、以下のような理由です。

• 引っ越し・住み替え
• 離婚
• 返済がきつい

どういうことなのか、家を途中で売る理由について順番に解説します。

引っ越し・住み替え

返済期間中、家族構成やライフスタイルが変化することはよくあります。
たとえば、家族が増えて今住んでいる家が手狭になった、転勤になったなど、より生活しやすい家やエリアに引っ越したいという理由です。
家を購入したときは生活しやすいと思っていたけれど、状況が変わったことで住み替えたいと考える方は少なくないのです。

離婚

家を売る理由として、離婚も挙げられます。
夫婦のどちらかがそのまま住み続けるケースもありますが、住宅ローンが残っている場合、返済の負担がどちらかに偏ってしまうこともあります。
また、離婚するときには、夫婦が婚姻期間中に築いた財産を公平に分ける「財産分与」をおこなうのが原則です。
財産分与の方法はいくつかありますが、家を現金化したほうが財産を分けやすいことから、売却を選択するケースが多く見られます。
また、夫婦で「ペアローン」を組んでいたり「連帯保証人」になっていたりする場合、離婚してもその連帯責任は消えません。
どちらかが家に住み続けると、将来相手がローンを滞納した際に思わぬトラブルに巻き込まれる恐れがあるため、家を売却してローンを完済し、金銭的な関係をクリーンに断ち切るという目的でも売却が推奨されます。

返済がきつい

35年ローンを返済している途中に、家族が病気になったり、転職のため収入が減ったりなど、購入時には想定していなかったことが起こることがあります。
「子どもの教育資金がこんなにかかるとは思っていなかった」といった声もよく聞きます。
家を購入するときにはしっかりとシミュレーションし、資金計画を立てたつもりでも、返済が苦しくなるのは珍しいことではありません。
そういった理由から、家を返済期間の途中で売る選択をするケースもよくあります。
この場合、まずは家の売却代金で35年ローンの残債を完済できるかどうか確認することが大切です。
残債額が売却価格より下回っている「アンダーローン」であれば、売却代金を返済に充てることを前提に、通常の流れで売却活動をおこなえます。
しかし、残債額が売却価格より上回っている「オーバーローン」の場合、売却代金で残債を完済できないため、足りない分は自己資金から返済しなければなりません。
返済が苦しく滞納してしまった場合は、任意売却という方法もあります。
任意売却をおこなう場合は、金融機関の同意を得たうえで抵当権を外してもらい、売却活動をおこないます。
買主が見つかり家を売却できたら、売却代金をすべて返済に充て、残った債務は分割で返済していくのが一般的です。

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35年ローンで購入した家を返済の途中で売るときの流れ

家を35年ローンの返済期間の途中で売るのは可能であることや、よくある理由について前章で解説しましたが、実際に家を売るときの流れについて把握しておくと手続きがスムーズです。
そこで最後に、家の売却代金で住宅ローンを返済するときの流れについて解説します。
売却代金で一括返済する場合、以下のような流れで進めます。

金融機関へ一括返済の申し出（連絡）をする

売却代金や自己資金でローンを完済できる場合、売却を始めるにあたって金融機関の許可や同意は不要です。
不動産会社を通じて買主が見つかり、物件の引き渡し（決済）の日程が決まった段階で、借入先の金融機関へ「〇月〇日に一括返済します」と連絡をおこない、抵当権を抹消するための書類作成などの手続きを進めてもらいます。
ただし、オーバーローンで任意売却をおこなう場合は、売却活動を始める前に金融機関の同意が必要です。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介で家を売るためには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。
ローン返済のために早く現金化したい方や、売却を急ぐ場合は、手厚いサポートを受けられる「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」がおすすめです。

買主と売買契約を結ぶ

不動産会社が売却活動をおこなって、購入検討者を募ります。
購入検討者が現れたら、内覧を希望されるのが一般的です。
整理整頓や清掃など内覧準備をおこない、当日は気持ち良く見学者を迎えることが大切です。
買主が見つかったら、双方の合意のもと、売買契約を結びましょう。

ローンの一括返済と抵当権抹消登記をおこなう

売却代金を受け取ったら、同時に35年ローンの一括返済をおこないます。
その後、抵当権抹消登記をおこないますが、司法書士に依頼すれば手続きがスムーズです。
抵当権抹消登記をおこなって家を引渡せば、売却の完了です。

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まとめ

35年ローンの返済期間中に家を売ることは可能ですが、売却代金で残債を返済し、抵当権抹消登記をおこなうことが条件です。
家を売る理由はさまざまですが、家族構成やライフスタイルの変化による住み替えや、返済が苦しくなって家を手放すケースがよく見られます。
残債がある状態で家を途中で売る場合は、ローンの残債で一括返済ができるかをしっかり把握し、早期売却を目指しましょう。
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