譲渡所得を得えても扶養控除から外れない？外れるデメリットと対策を解説

扶養に入っている方が不動産を売却する際、譲渡所得が発生することで扶養から外れてしまう可能性があります。
扶養から外れると税金や社会保険料の負担が増加し、家計への影響は決して小さくありません。
そこで、不動産売却で譲渡所得を得ると扶養控除から外れるもの外れないものはなにか、扶養から外れるデメリットと外れないように不動産売却するための対策を解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で扶養中の方が不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時の譲渡所得で扶養控除から外れるケースと外れないケース

扶養には「税法上の扶養」と「社会保険上の扶養」の2種類があり、それぞれ異なる基準で判定されます。
不動産売却によって譲渡所得が発生した場合、税法上の扶養からは外れる可能性が高い一方で、社会保険上の扶養は継続できるケースが多いのが実情です。
ここでは、税法上の扶養と社会保険上の扶養の2種類について見ていきましょう。

税法上の扶養から外れる条件

税法上の扶養控除では、被扶養者の合計所得金額が48万円以下である必要があります。
不動産売却による譲渡所得は分離課税の対象となりますが、税法上の扶養控除の判定においては他の所得と合算して計算されます。
たとえば、パートで年収100万円（給与所得控除後45万円）の配偶者が、不動産売却で50万円の譲渡所得を得た場合、合計所得金額は95万円です。
この場合、48万円を大幅に超えるため扶養から外れることになります。

社会保険上の扶養は継続可能

社会保険上の扶養要件は、年間収入が130万円未満であることが基本となります。
重要なのは、不動産の譲渡所得は一時的な収入であり、継続的な収入ではないという点です。
多くの健康保険組合や協会けんぽでは、不動産売却による譲渡所得を「一時的な収入」として扱い、社会保険の扶養判定から除外する取り扱いをおこなっています。
これは、社会保険の扶養要件が「今後1年間の継続的な収入見込み」を基準としているためです。
ただし、この判断は保険者によって異なる場合があるため、不動産売却前に加入している健康保険組合や年金事務所に確認することが重要です。

配偶者控除・配偶者特別控除への影響

配偶者控除の場合、合計所得金額が48万円以下という要件は扶養控除と同様です。
しかし、配偶者特別控除という制度があり、配偶者の合計所得金額が48万円を超えても133万円以下であれば、段階的に控除を受けることができます。
そのため、譲渡所得により配偶者控除から外れても、配偶者特別控除の適用を受けられる可能性があるでしょう。
ただし、控除額は所得金額に応じて減額されるため、税負担は増加する点に注意が必要です。

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扶養控除から外れるデメリットと譲渡所得の計算方法

扶養控除から外れることで発生するデメリットは多岐にわたるため、あらかじめ家計への影響を事前に把握しておくことが大切です。
また、譲渡所得の正確な計算方法を理解することで、扶養への影響を予測できます。
ここでは、扶養控除から外れるデメリットと譲渡所得の計算方法を解説します。

扶養控除から外れるデメリットとは？

扶養控除から外れると、扶養者（通常は世帯主）の所得税と住民税の負担が増加するデメリットが生じます。
また、被扶養者自身にも税負担が発生するため注意が必要です。
さらに、扶養から外れることによる納税額の増加は、所得税・住民税だけにとどまりません。
住民税の課税対象となることで、国民健康保険料の計算にも影響を与える可能性があります。
国民健康保険に加入している世帯では、世帯員の住民税額に応じて保険料が決定されるため、被扶養者に住民税が課税されることで保険料が増加する場合があるでしょう。
このように、扶養から外れると支払う納税額が増えてしまい、結果的に家計への負担が大きくなってしまいます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」となります。
取得費は、不動産を購入した際の価額から減価償却相当額を差し引いた金額です。
仮に取得時の契約書を紛失している場合は、譲渡価額の5%を取得費とすることができます。
一方で、譲渡費用には、仲介手数料、印紙税、測量費、解体費用、立退料など、売却のために直接要した費用が対象です。
特別控除には、居住用財産の3,000万円特別控除、相続税の取得費加算、買換えの特例などがあります。
これらの費用を差し引き譲渡所得を算出します。
なお、譲渡所得にかかる税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超え）：税率20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

税率は、不動産の所有期間によって異なるため注意が必要です。

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不動産売却の譲渡所得で扶養控除から外れないようにするための対策

扶養控除の要件を満たしながら不動産売却をおこなうための対策はいくつか考えられます。
税制上の特例措置を活用したり、売却のタイミングを調整したりすることで、扶養から外れるリスクを軽減できる可能性があるでしょう。

対策①居住用財産の3,000万円特別控除を活用する

居住用財産を売却する場合、3,000万円の特別控除を適用することができます。
この特別控除は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度で、多くの場合で譲渡所得を大幅に減額または相殺することが可能です。
つまり、特別控除を適用した結果、譲渡所得が48万円以下となる場合は、扶養控除を継続して受けることができます。
この特例を最大限活用することで、扶養から外れることなく不動産売却をおこなうことができるでしょう。
なお、特別控除を利用するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。
詳細な要件については、国税庁のホームページ上でご確認ください。

対策➁贈与してから不動産売却をおこなう

不動産売却前に贈与をおこなうことで、扶養から外れるリスクを回避する方法もあります。
扶養者（世帯主等）に不動産を贈与してから売却することで、譲渡所得は扶養者に帰属し、被扶養者の所得には影響しません。
ただし、贈与税の課税対象となる可能性があるため、基礎控除額（年間110万円）や住宅取得等資金贈与の非課税制度、相続時精算課税制度などの活用を検討する必要があります。
ただし、これらの対策は贈与税や不動産取得税などのほかの税負担を伴う場合があるため、総合的な税負担を比較検討することが重要です。
また、夫の年間合計所得が1,000万円を超えると、扶養控除対象外となる点にも注意しましょう。

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まとめ

不動産売却による譲渡所得は、税金面では扶養控除の判定に大きな影響を与えますが、社会保険面では扶養を継続できるケースが多いという特徴があります。
扶養から外れることで税負担が増加する可能性がある一方で、特別控除の活用や事前贈与などの対策を講じることで、扶養要件を満たしながら不動産売却をおこなうことが可能です。
売却前に税金・社会保険それぞれの影響を総合的に検討したうえで、最適な売却戦略を立てることをおすすめします。
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