共有名義の不動産は任意売却できる？抵当権や売却の手順について解説

住宅ローンの滞納が続くと競売にかけられてしまうことがありますが、それを避ける方法として任意売却があります。
共有名義の不動産を任意売却する場合、抵当権が設定されている範囲や他の共有者の意向によって手続きが複雑になる点に注意が必要です。
そこで今回は、任意売却の仕組みと共有名義の不動産ならではの手続きの流れについて解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

共有名義の不動産を売る前に知っておきたい！任意売却とは

はじめに、任意売却とは何か、競売と比較した場合の任意売却のメリットも含めて解説します。

任意売却とは

住宅ローンを利用して不動産を購入すると、金融機関は融資の担保として「抵当権」を設定します。
抵当権とは、ローン契約者が返済できなくなった場合に、その不動産を売却して融資したお金を回収できる権利のことです。
この抵当権を外すには、住宅ローンを完済し、法務局で所定の手続きをおこなう必要があります。
一般的に、ローンが残っている不動産（抵当権がついている状態）は自由に売却することができません。
しかし、金融機関の承諾を得られた場合には、抵当権を外してもらい、通常の不動産売却と同じ流れで売却することが可能です。
これを「任意売却」と呼び、競売とは異なり自分の意思で売却価格や時期を調整しやすいという特徴があります。
任意売却をおこなうケースでは、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない、いわゆる「オーバーローン」の状態であることがほとんどです。
そのため売却後も債務が残り、残った借金については分割で返済を続けていく必要があります。
なお、任意売却を選ばずに滞納が続いた場合、最終的には不動産が競売にかけられてしまいます。
競売とは、裁判所の権限で強制的に不動産を売却して債権回収を進める手続きです。
競売になると債務者にとって多くの不利益が発生するため、競売に至る前に任意売却を検討することが重要です。

競売と比較した場合の任意売却のメリット

任意売却の大きなメリットは、競売より高値で売却できる可能性が高いこと、自分の意思で売却を進められることです。
競売では、市場価格の5〜6割程度の金額で落札されるケースが多く、取引後も多額の残債が生じる可能性があります。
一方、任意売却は通常の売却活動と同じように購入希望者を募るため、市場相場に近い価格で売れる可能性が高いです。
その結果、より多くの売却代金を返済に充てることができ、競売に比べて残債を減らせるといったメリットがあります。
また、競売では売却価格や引渡し日などの条件もすべて裁判所が決定し、本人の意向は反映されません。
任意売却であれば、金融機関との調整の範囲内で、売却の進め方や引渡しの時期などをある程度自分で決めることができます。

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共有名義の不動産を任意売却する際は抵当権の設定範囲に注意

任意売却をおこなう際は、金融機関の同意が必要です。
しかし、共有名義の不動産の場合は、債権者だけでなく共有者全員の同意が必要となるケースもあります。
どのような場合に共有者全員の同意が求められるのか、事前に確認しておきましょう。

不動産全体に抵当権が設定されている場合は共有者全員の同意が必要

共有名義の不動産を売却する際には、共有者全員の同意が必須です。
民法でも「共有物に対しては他の共有者の同意なしに変更を加えてはならない」と定められています。
たとえば兄弟で相続した家や土地を共有している場合を考えてみましょう。
任意売却を進めるには、金融機関だけでなく兄弟全員から同意を得る必要があります。
1人でも反対する方がいれば、勝手に任意売却を進めることはできないため、十分に話し合うことが大切です。

共有持分だけに抵当権が設定されている場合は単独で任意売却が可能

共有している不動産であっても、自分が所有している「持分」は自分の所有物です。
そのため、自分の持分のみを売却する場合には、他の共有者の同意は必要ありません。
たとえば、AさんとBさんがそれぞれ2分の1ずつ所有している土地で、Aさんの持分だけに抵当権が設定されているとしましょう。
金融機関と話し合い、抵当権を外してもらえれば、Aさんは単独で持分の任意売却が可能です。
ただし、共有持分だけを買いたい方は少なく、買い手を見つけるのは簡単ではありません。
共有持分だけではその不動産を自由に使えないうえ、他の共有者との関係が複雑になるためです。
持分のみの売却は単独で可能でも、現実的には難しいことを理解しておきましょう。

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共有名義の不動産や共有持分を任意売却する際の手順

任意売却は通常の不動産売却より手続きが複雑なため、事前に流れを把握しておくことが大切です。
ここでは、共有名義の不動産を任意売却する手順と持分のみ売却する方法、任意売却以外で現金化を進める方法について解説します。

任意売却の主な流れ

任意売却の一般的な手続きの流れは以下のとおりです。

• 金融機関へ相談
• 不動産会社へ相談
• 金融機関と返済条件の交渉・合意
• 売買契約の締結・代金の決済
• ローン返済と抵当権抹消登記

返済が長期間滞ると金融機関が競売手続きに進み、任意売却での解決が難しくなります。
返済に困っている方や返済が厳しくなりそうと感じている方は、早めに金融機関へ相談しましょう。
査定額が分かったら金融機関と返済額の調整をおこない、合意に至れば売買契約に進みます。
代金受領後、ローン返済をし、司法書士が抵当権の抹消登記をおこなうのが基本の流れです。

持分のみを売却する場合

前述のとおり、自分の持分のみを買ってくれる個人の買主を探すのは難しいのが現状です。
そのため、持分だけを売却する際は、共有持分の買取を専門に扱う不動産会社にご依頼ください。
専門会社は購入後の残りの共有者との交渉ノウハウを持っており、依頼者は他の共有者と関わらず手続きを進めることが可能です。
また、不動産会社が直接買主になるため、契約までのスピードも早く、1週間程度で現金化できるケースもあります。

任意売却以外の現金化の方法

他の共有者と話し合いが可能な場合は、以下のように任意売却以外の現金化方法も検討できます。
共有者全員で同じ買主に売却し、代金を分け合う
不動産全体を一括で第三者に売却し、代金を持分に応じて分け合う方法です。
全員で協力して売却活動をおこなうため、持分単独で売却するより高い価格で取引できる可能性があります。
売却後に現金化されるので共有状態が解消しやすく、親族間でのトラブルも少ない方法と言えます。
他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう
自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう方法です。
第三者を挟まず売買が成立するため、スムーズに現金化できる点がメリットです。
ただし、価格が安すぎると不公平感が残り、高すぎると相手の負担が大きくなります。
トラブルを避けるためにも、不動産会社の査定を参考に適正価格を決めることをおすすめします。
誰か1人が全持分を買い取り単独名義にした後で売却する
共有者の中で資金力のある方がすべての持分を買い取り、単独名義にしてから売却する方法です。
名義が一人にまとまることで、以後の売却活動は通常の単独所有不動産と同じ流れで進められます。
資金を用意する側には負担がかかりますが、複数人での調整や手続きが不要でスムーズに取引ができる点がメリットです。

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まとめ

住宅ローン滞納で競売を避ける方法として、任意売却があります。
共有名義の場合、抵当権の範囲によっては共有者全員の同意が必要で、手続きが複雑になりがちです。
持分のみを売却する際は、他の共有者に買い取ってもらうか、共有持分の買取を専門に扱う不動産会社への売却も検討しましょう。
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