事故物件における告知義務とは？告知義務違反のリスクと売却ポイントを解説

事故物件を売買する際は、告知義務が発生します。
告知義務を怠ると、契約解除など多くのリスクを負うことになるため、あらかじめ告知義務について把握しておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却における告知義務違反とはなにか、事故物件であることを隠すリスクや事故物件を売却するポイントについて解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で事故物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

事故物件を売却する前に知っておきたい「告知義務違反」とは？

不動産を売却するときは買主へ物件の状態を正確に伝える必要があります。
これは、「告知義務」と呼ばれ、とくに物件に欠陥や不具合がある場合、また事故物件のような特殊な物件の場合も必ず買主に告知しなければなりません。
ここでは、事故物件における告知義務について解説します。

事故物件の告知義務に関するガイドライン策定

2021年の10月に国土交通省は、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を発表しました。
それまでは、人の死にかかわる告知義務について、基準が明確ではなかったため、買主とトラブルに発展するケースが多かったためです。
こうした背景から、未然にトラブルを防止するために、国土交通省が事故物件の告知義務の判断基準を設け、ガイドラインで示したのです。
ガイドラインでは、買主の購入判断に重要な影響を及ぼす可能性がある場合に、告知義務が発生すると記載されています。

事故物件の告知義務が必要なケース

事故物件で告知が必要なケースは、自殺や他殺、事故による死亡の場合です。
一方で、日常的な不慮の事故および自然死については、告知の必要はないとされています。
ただし、自然死でも長期間放置されて、特殊清掃が必要となった場合は、告知義務事案となるため注意が必要です。
なお、告知義務を怠った場合は告知義務違反となり、さまざまリスクがでデメリットが生じます。

事故物件において告知義務が必要な期間

事故物件で告知義務が必要な期間は、売買契約の場合と賃貸の場合とで異なります。
売買契約の場合は、期間が無制限で告知義務期間の3年を過ぎても告知しなければなりません。
なぜなら売買契約の場合は、取引金額が大きいため、告知しなかった場合の経済的トラブルの負担が大きくなるからです。
一方で、賃貸の場合は、死が発覚しておおよそ3年を経過するまでが告知期間とされています。
ただし、事件性が高く社会に与えた影響が大きい事案は、3年の期間を超えても告知が必要とされているため注意しましょう。

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事故物件を隠して告知義務違反となるリスク

前述したように事故物件であるにもかかわらず、それを隠して売却した場合は告知義務違反となります。
では、具体的に告知義務違反すると、どのようなリスクがあるのでしょうか。
告知義務を怠った場合は、売主は契約不適合責任を負うことになります。
契約不適合責任とは、契約内容と実際の物件の状態が異なる場合に、売主が負う責任のことです。
具体的には、「補償請求」「減額請求」「損害賠償請求」「契約解除」の4つです。

リスク①補償請求

補償請求とは、建物の欠陥や不具合があった場合に、買主が売主に補修請求することです。
たとえば、引き渡し後に契約書に記載がない雨漏りが発覚した場合、売主は買主からその修理の請求を求められます。

リスク②減額請求

補修請求があったにもかかわらず売主がそれに応じなかった場合には、買主から不動産の購入額の減額を請求される可能性があります。
また、修繕ができるレベルではない場合も、減額請求に応じなければなりません。

リスク③損害賠償請求

事故物件の告知義務が必要であったにもかかわらず告知しなかった場合は、買主に損害賠償を請求される可能性もあります。
具体的には、契約に要した費用や転居費用などです。
転居費用だけでなく、売買契約までにかかった費用を売主にすべて請求される可能性もあるため注意が必要です。
また、この請求は、経済的損失だけでなく、精神的な損害に対してもおこなわれることがあります。
たとえば、告知義務違反により買主が精神的苦痛を受けたような場合です。
このように、損害賠償を請求されれば売主にとって大きな痛手となる可能性が高いでしょう。

リスク④契約解除

売主が補償請求も減額請求も応じなかった場合は、買主は売買契約自体を解除することも可能です。
契約解除が成立した場合は、買主に代金をすべて返還しなければなりません。
また、契約解除のうえに、先ほどご説明した損害賠償を請求される可能性もあります。
このように、告知義務を怠ると売主にとってリスクやデメリットしかないため、告知は極めて重要といえるでしょう。

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事故物件を売却する際のポイント

最後に、事故物件を売却する際のポイントを解説します。
スムーズに売却するためにも、ポイントを事前に把握しておきましょう。

ポイント①特殊清掃を済ませておく

事故物件を売却する際は、人の死を連想させる悪いイメージをできるだけ払拭させる必要があります。
とくに、孤独死などで長期間放置されていたような場合は、臭いや体液などが染みついてしまっている可能性があります。
そのため、売却前には特殊清掃を済ませておきましょう。
特殊清掃とは、血液や体液などを綺麗に除去し、原状回復してくれるサービスのことです。
特殊清掃であれば、異臭や汚れも除去できるため、買主が見つかりやすくなるでしょう。
なお、特殊清掃を済ませて綺麗になっても、事故物件であったことには変わりないため、隠すことなく買主に伝えることをおすすめします。

ポイント②価格を値引きして売り出す

事故物件にかかわらず、不動産を売却する際は、売主と買主の合意によって価格が決まります。
そのため、事故物件であっても買主が納得してくれれば、相場に近い金額で取引することも可能です。
しかし、実際は、事故物件の場合は一般的な相場価格で売却するのは難しいのが現状です。
したがって、事故物件を売り出す際は、ある程度値引きせざるを得ないということになります。
ただし、どの程度値引きするかは、心理的瑕疵によって異なります。
たとえば、殺人事件となれば、誰もが住みたくないと感じるため、大幅に値引きをしないと売れない可能性が高いでしょう。
一方で、孤独死であれば、それほど値引きをしなくても売れるケースもあります。

値下げしても事故物件は受け入れないこともある

実際は、事故物件を値下げしても受け入れてもらえないといったケースも少なくありません。
そのような場合は、物件を更地にして土地のみを売却したり、リフォームを施したりする方法もあります。
また、事故物件を専門に扱う買取業者に依頼する方法もあります。
スムーズに手放したいとお考えの場合は、これらの方法も視野に入れながら検討すると良いでしょう。

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まとめ

事故物件は、購入判断に大きく影響を与えるため、必ず買主に告知する必要があります。
告知を怠ると、契約不適合責任に問われ、損害賠償や契約解除を申し入れられるリスクがあるため注意が必要です。
なお、事故物件を売却する際は、特殊清掃や値引きをおこないスムーズな売却を目指しましょう。
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