離婚により建てたばかりの新築を売却・住み続ける方法とは？注意点も解説

何らかの理由によって離婚したものの、建てたばかりの新築を売却すべきか、そのまま住み続けるか悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
どちらにせよ、住宅ローンを組んで新築を建てている場合は、ローンの扱いや負担者、家の扱いなど多くのことを話し合って決める必要があります。
そこで、離婚して建てたばかりの家を売却する方法や注意点、離婚後も住み続ける方法を解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で新築物件を購入後に離婚をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

離婚によって建てたばかりの新築を売却する方法

離婚によって、建てたばかりの新築を売却したい場合、どのような方法で売却を進めれば良いのでしょうか。
建てたばかりの家を売却する場合は、住宅ローンと売却価格を比較してローンを完済できるかどうかによって売却方法が変わってきます。
ここでは、建てたばかりの新築を売却する方法をケースごとに解説します。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、売却価格よりもローン残債が下回っている状態のことです。
簡潔にいえば、売却代金でローンが完済することが可能なケースです。
このアンダーローンであれば、一般的な売却方法で売却できるため、不動産会社に仲介を依頼し売却活動を経て買主を探してきます。
買主が見つかったら、売却代金でローンを完済し、不動産に設定されていた抵当権を抹消し買主に家を引き渡します。
なお、売却代金が残った場合は、財産分与で分け合うのが一般的です。
財産分与は、原則1/2ずつ公平に分配することと定められています。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、アンダーローンの逆で売却価格よりもローン残債が上回っている状態のことです。
つまり、売却代金でローンが完済することができないケースです。
この場合は、売却後もローンが残ってしまうため、通常の売却方法で売却するには、差額を自己資金で賄うなどの対処が必要になります。
売却時に必須の抵当権抹消は、住宅ローンの完済が条件となっています。
そのため、住宅ローンを完済できない不動産は抵当権抹消手続きがおこなえないため、差額を支払って手続きする必要があるのです。
また、差額分を自己資金で賄えない場合は「任意売却」を選択することになるでしょう。
任意売却とは、売却後にローン残債が残ってしまう場合に、債権者である金融機関の同意を得て売却する方法です。
売却する際は、金融機関の交渉により抵当権を解除してもらい、通常の売却と同様に売却活動をおこない買主を探していきます。
また、売却後に残ったローンは、金融機関と相談しながら返済計画を立てることになります。
ただし、任意売却を利用すると、信用情報に登録されるため、しばらくはローンが組めなくなる可能性があるため注意が必要です。

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建てたばかりの新築に離婚後も住み続ける方法

離婚するからといって、必ず家を売却しなければならないというわけではありません。
子どもがいるご家庭では、片方がそのまま住み続けたいというケースもあるでしょう。
ここでは、離婚後に住み続ける方法について、ケースごとに解説します。

ケース①自宅名義人とローンの名義人が住み続ける場合

自宅の名義人とローンの名義人がそのまま住み続ける場合は、そのまま支払いを続けながら住むため、とくに問題はないでしょう。
どちらがどのくらい住宅ローンを支払うかは、夫婦間で話し合って決めることになります。

ケース②自宅の名義人とローン名義人でない側が住む場合

たとえば、自宅とローンの名義人が夫の家に、妻が子どもと住むような場合です。
この場合は、自宅の名義と住宅ローンの名義を、住み続ける側の妻に変更するのが望ましいといえるでしょう。
ただし、住宅ローンの返済中は、名義人を変更できない可能性が高いです。
というのも、借入額はあくまでも名義人の経済力によって決まった金額であるためです。
そのため、妻も夫と同様な経済力がない限りは、変更は難しいといえるでしょう。
その場合は、ローンの名義人である夫が支払い続けながら住むことになります。
しかし、ローンの支払いが滞った場合、妻が住む場所を失うことになるため注意しなければなりません。
そもそも、ローンの名義人と不動産登記簿の名義人、居住する方は、原則として一致している必要があります。
一致していないことが債権者である金融機関に知られた場合は、契約違反と見なされる可能性もあるのです。
そうなれば、ローンの一括返済や損害賠償を請求されるリスクもあります。
つまり、離婚後も安心して住み続けるには、自宅とローン名義人が同じであることが望ましいといえるでしょう。

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新築を建てたばかりに離婚する際の注意点

最後に、新築を建てたばかりのときに離婚する際の注意点を解説します。
主な注意点は以下の3つです。

• 離婚協議書や公正証書を作成しておく
• 住宅ローンの負担割合を決めておく
• ローンの連帯保証が離婚を理由に解除されることはない

それぞれの注意点についてご説明します。

注意点①離婚協議書や公正証書を作成しておく

離婚後の家やローンの扱いについて夫婦間で取り決めた事項は、離婚協議書を作成して残しておくと良いでしょう。
たとえば、夫が「住宅ローンは支払い続けるから、妻はそのまま住み続けてもよい」と口約束したとします。
しかし、何らかの理由で滞納が続いても、口約束で交わしていたため夫が返済するということを証明することができません。
このように、単なる口約束では法的に効力がなく、妻がリスクを負うことになってしまいます。
そのため、離婚協議書を作成すると良いでしょう。
また、離婚協議内容を公正証書で作成しておけば、契約の不履行や未払いがあったときにトラブルになりにくいといえます。

注意点②住宅ローンの負担割合を決めておく

夫婦間でトラブルにならないためにも、住宅ローンの負担割合をどうするのか決めておくことが大切です。
基本的には、夫婦半分ずつを負担するのが一般的ですが、慰謝料などが発生する場合は相殺する場合もあります。
また、子どもがいる場合は、親権を持つ側の収入によって片方がローンを負担するケースもあります。
このように、慰謝料や教育費を考慮して、住宅ローンの割合を決めていくようにしましょう。

注意点③ローンの連帯保証が離婚を理由に解除されることはない

夫婦間で連帯保証人などになっている場合、離婚したからといって連帯保証が解除されることはありません。
なぜなら、連帯保証や連帯債務は、あくまでも保証人と金融機関との契約だからです。
たとえば、夫がローンの名義人で妻が連帯保証人となっている場合は、夫が支払えないと妻に請求されてしまうため注意が必要です。
連帯保証がある場合は、売却などしてローンを完済するのが良いでしょう。

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まとめ

離婚によって建てたばかりの家を売却する際は、ローン残債の金額によって売却方法が変わってくる点に注意しなければなりません。
一方で、住み続ける場合は、住む方と家やローンの名義人が異なる場合は、滞納のリスクについて考えておく必要があるでしょう。
また、離婚時に取り決めたことは、トラブル防止のためにも、離婚協議書や公正証書にして作成しておくことをおすすめします。
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