根抵当権の付いた不動産を売却する流れとは？特徴と注意点も解説

根抵当権が設定された不動産を売却したい場合、どのような手続きが必要なのか流れが知りたいという方もいらっしゃるでしょう。
残債務によっては通常の不動産売却が難しいケースもあり、かつ根抵当権の抹消が必要不可欠になります。
そこで、根抵当権が付いた不動産を売却する際の流れや注意点について解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で根抵当権の付いた不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい根抵当権の特徴

根抵当権の不動産を売却する場合は、まずは根抵当権の特徴を把握しておくことが大切です。
そもそも根抵当権とは、不動産の価値をもとに極度額が決められ、その範囲内であれば何度でも借り入れと返済を繰り返すことができる権利のことです。
似た言葉に「抵当権」といって、住宅ローンの融資を受ける際に不動産に設定される権利があります。
不動産を担保に融資を受ける点は同じですが、両者は仕組みや特徴が異なるため注意しましょう。
ここでは、まずは根抵当権の特徴について解説します。

根抵当権の特徴①何度も借り入れすることが可能

根抵当権は、不動産の価値をもとに極度額（債務の上限金額）を決め、その範囲内であれば何度でも借り入れすることができるといった特徴があります。
たとえば、極度額を2,000万円に設定した場合、まずは1,000万円を借り入れし、その後資金が必要となった場合に500万円、その後に500万円と借り入れることも可能です。
つまり、上限で2,000万円であれば、複数回にわたって借り入れることができるのです。
また、返済日が定められているわけではないので、自由に返済することも可能です。
一度借り入れた資金を返済しても、根抵当権が消滅することはありません。
抵当権と異なり一度返済しても権利がなくならないため、何度でも借り入れと返済を繰り返すことができます。

根抵当権の特徴②設定登記は最初のみで良い

根抵当権は、最初に登記をしておけば、その後借り入れ時に登記をする必要がないといった特徴があります。
たとえば、抵当権のように不動産を担保に融資を受ける際は、その都度抵当権の設定登記をおこなう必要があります。
しかし、根抵当権は最初のみ設定登記をしておけば、その後借り入れをしても登記する必要がないため、手間が省ける点がメリットの1つです。
また、登記する際には登録免許税が必要になりますが、根抵当権の場合はこの登録免許税も最初のみ必要になります。
なお、登録免許税にかかる費用は「借入額×0.4%または0.1%」で、法務局へ納めなければなりません。
登記の手続きは、一般的に司法書士へ依頼するため、司法書士への報酬も発生する点に注意が必要です。
このように登記にかかる手間と費用が省ける点も、根抵当権の大きな特徴といえるでしょう。

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根抵当権の付いた不動産を売却する際の流れ

根抵当権の付いた不動産は、通常の不動産と比べると売却が難しいとされています。
しかし、売却が不可能なわけではありません。
売却の流れを把握しておけば、根抵当権の付いた不動産でも十分に売却することが可能です。
根抵当権が設定された不動産を売却する際は、以下のような流れで進みます。

• 不動産の残債務と査定額を確認する
• 債権者である金融機関と話し合いをする
• 元本確定をおこなう
• 不動産売却をおこなう

それぞれの流れに沿ってご説明します。

流れ①不動産の残債務と査定額を確認する

根抵当権の設定された不動産を売却する際は、まずは不動産の残債務と査定額を確認します。
査定額が残債務よりも多い場合は、問題なく売却することが可能です。
しかし、残債務のほうが査定額を上回っている場合は、差額分を自己資金でまかなう必要があります。
自己資金でも賄うことができない場合は、一般的な売却方法で不動産を売却することはできません。
残債務がある場合でも売却する際は、任意売却もしくは別の不動産を担保にするといった別の方法を検討する必要があるでしょう。

流れ②債権者である金融機関と話し合いをする

残債務の目途が立ったら、金融機関との交渉をおこないます。
金融機関にとって根抵当権が設定されている不動産は利益が得やすいため、そう簡単には抹消に応じてくれないこともあります。
しかし、根抵当権の抹消には金融機関の同意が必要なため、粘り強く交渉することが大切です。
なお、残債務のほうが上回っており任意売却をおこなう際も、債権者である金融機関の同意が必要になるため、相談して進めていく必要があります。

流れ③元本確定をおこなう

金融機関の同意が得られたら、次は元本確定をおこないます。
元本確定とは、根抵当権をやめる手続きのことで、その時点で借入額を確定させます。
なお、元本確定をすると、それ以降は融資を受けることができません。
つまり、元本確定をすると抵当権と同じ性質をもつようになります。
そのため、元本確定後は残債務を完済すれば根抵当権を抹消できるようになります。

流れ④不動産売却をおこなう

根抵当権の抹消登記をおこなったら、不動産売却することが可能になります。
売却方法は、通常の不動産売却と同様に売却活動を経て売買契約、引き渡しといった流れで進みます。
抹消登記は引き渡しまでには完了させておくようにしましょう。

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根抵当権の付いた不動産を売却する際の注意点

最後に、根抵当権の設定された不動産を売却する際の注意点を解説します。
主な注意点は以下の3つです。

• 所有者と債務者が異なる場合はトラブルになることがある
• 元本確定すると元に戻せない
• 残債務完済後は早めに抹消手続きをおこなう

それぞれの注意点をご説明します。

注意点①所有者と債務者が異なる場合はトラブルになることがある

根抵当権によっては設定された不動産の所有者と、融資を受けた債務者が異なる場合があります。
この場合、知らない間に借入額が増えており、売却する際に債務を返済できないといったトラブルが生じてしまう可能性があります。
借入額が予想よりも多く、一般的な売却方法では難しくなるケースもあるため注意が必要です。

注意点②元本確定すると元に戻せない

前述したように元本確定すると、その後資金を借り入れたくても融資を受けることはできません。
抵当権と同じ扱いになり、根抵当権に戻したくても戻すことができないため注意しましょう。

注意点③残債務完済後は早めに抹消手続きをおこなう

残債務の完済をしたら、なるべく早めに抹消手続きをおこなうようにしましょう。
手続きまでの期間が長ければ長いほど、手続きが複雑になるリスクがあるからです。
なかでも金融機関が発行する資格証明書には3か月と期限があります。
期限が過ぎてしまうと、再度書類を発行してもらう必要が出てくるため、早めに手続きを済ませることが大切です。

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まとめ

根抵当権は極度額の範囲内であれば、何度でも借り入れすることができます。
また、登記手続きや費用も最初のみ必要なため、事業を営んでいる方にとってはメリットとして大きいといえるでしょう。
ただし、根抵当権が付いた不動産を売却する際は、通常の不動産売却と流れが異なり、金融機関との交渉や元本確定が必要になるため注意しましょう。
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