不動産相続における税金の種類とは？計算方法や節税の対策を解説

土地や建物などを相続すると、税金の手続きが必要です。
しかし、不動産相続は日常的におこなうものではないので、どのような税金がかかるのかピンとこない方も多いのではないでしょうか。
今回は不動産相続でかかる税金の種類や計算方法、税金を抑えるための対策を解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で不動産を相続する予定の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続で支払う税金の種類

まずは、不動産相続で支払う税金の種類について解説します。

種類1：登録免許税

まず挙げられるのが、登録免許税です。
登録免許税とは、不動産の相続登記（名義変更）に必要な税金です。
不動産を相続し、所有者が変わった場合、名義変更をおこなわなくてはなりません。
名義変更の申請の際に、登録免許税がかかります。
また、登録免許税の納税方法は、現金一括払い・収入印紙での支払い・電子納付の3種類です。
現金で支払う場合、金融機関にて登録免許税の納付書をもらい、必要事項を記入なさってください。
納付書とともに現金を窓口に出し、支払いを済ませたら、領収証書が発行されます。
その領収証書を登記申請書に貼り付け、登記所に提出すれば納税の完了です。
収入印紙で支払う場合、法務局で購入し、登録免許税の納付用台紙に貼り付けて提出します。
収入印紙は、郵便局やコンビニエンスストアで購入することも可能です。
収入印紙での納付は、金額が3万円以下なら可能とされていますが、実務上は3万円以上でも用いられるケースが多いです。
また、電子納付は、オンライン申請の場合利用できます。

種類2：相続税

相続税も、かかる税金の種類のひとつです。
相続税とは、被相続人の遺産を家族などが引き継ぐときにかかる税金です。
相続した財産の総額が、基礎控除額を上回った場合に課税されます。
また、相続税の支払いは現金一括払いが原則です。
不動産を取得した方が、金融機関などで直接支払うことになります。
現金以外の方法として、クレジットカード決済も利用することが可能です。
ただし、領収書が発行されなかったり、1度の支払いが1,000万円未満であったりするのがデメリットとなります。
インターネット環境があれば、どこからでも納付ができるのがメリットです。
ちなみに相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から、10か月以内が期限となっています。

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不動産相続の際に発生する税金の計算方法

続いて、不動産相続の際に発生する税金の計算方法について解説します。

登録免許税の計算方法

登録免許税の計算方法は、下記のとおりです。
固定資産税評価額×0.4％
固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する際の指標となるものです。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市などの自治体が、数年に1度見直しをおこないながら決定します。
自治体が発行している、固定資産評価証明書で確認することが可能です。

相続税の計算方法

相続税は、下記の流れで計算します。

• 基礎控除額を計算する
• 課税遺産総額を計算する
• 税率をかける

相続税には基礎控除額があるため、下記の計算方法で控除額を算出します。
3,000万円+600万円×相続人の数
たとえば相続人が2人の場合、3,000万円+600万円×2=4,200万円です。
このケースでは、相続した財産の総額が4,200万円以下の場合、非課税となります。
相続人が多いほど、基礎控除額が大きくなる仕組みです。
基礎控除額が把握できたら、次は課税遺産総額を計算します。
課税遺産総額の計算方法は、下記のとおりです。
（プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた金額）－基礎控除額
プラスの財産とは、不動産や預貯金などのことです。
マイナスの財産とは、未払いの税金や借金などが挙げられます。
プラスの財産からマイナスの財産を差し引き、正味の遺産額を算出したあと、基礎控除額をマイナスします。
たとえば正味の遺産額が5,000万円で、相続人が2人の場合、課税遺産総額は「5,000万円－4,200万円=800万円」です。
次に、下記の計算方法でそれぞれの課税価格を算出します。
課税遺産総額×法定相続分
法定相続分とは、法定相続人における遺産の取り分のことです。
法定相続人とは、遺産を相続することが、法律で定められた方のことを指します。
相続の発生時、遺産分割協議をおこなうケースも少なくありません。
遺産分割協議とは、誰がどの財産をどのくらいの割合で取得するかを、相続人同士で話し合うことです。
遺産分割協議をおこなわない場合、法定相続分に沿って遺産を取得することになります。
法定相続分の割合は、下記のとおりです。

• 配偶者と子ども：配偶者1/2・子ども1/2
• 配偶者と直系尊属：配偶者2/3・直系尊属1/3
• 配偶者と兄弟姉妹：配偶者3/4・兄弟姉妹1/4
• 配偶者なし：子ども全額・いない場合は父母や祖父母が相続

遺産総額が5,000万円で、相続人が配偶者と子ども1人の場合、それぞれの課税価格は2,500万円です。
課税価格が把握できらたら、下記の計算方法で相続税を算出します。
課税価格×税率－控除額
課税価格に応じた税率は下記のとおりです。

• 1,000万円以下：10％
• 3,000万円以下：15％
• 5,000万円以下：20％
• 1億円以下：30％
• 2億円以下：40％

条件を満たすと、控除を受けることができます。

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不動産相続における税金の節税対策

最後に、不動産相続における税金対策について解説します。

対策1：住宅資金贈与制度

対策としてまず挙げられるのが、住宅資金贈与制度です。
この対策では、最大1,000万円（耐震・省エネまたはバリアフリーの住宅用家屋の非課税限度額は1,000万円、それ以外の住宅用家屋は500万円）までの贈与が非課税となります。
ただし、贈与を受ける方と不動産に関する条件、それぞれを満たさなければなりません。
贈与を受ける方の条件は、下記のとおりです。

• 贈与者の直系卑属
• 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上（令和4年3月31日以前の贈与は20歳以上）
• 贈与を受けた年の合計の所得が2,000万円以下（不動産の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）
• 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、住宅資金贈与制度を利用して不動産を購入して住む

贈与を受けた年の、翌年の年末までに住んでいない場合、この対策は適用外となります。
不動産に関する条件は、下記のとおりです。

• 日本国内にある不動産
• 床面積が40㎡以上240㎡以下で、その半分以上を贈与を受ける方が住む

上記の条件に当てはまれば、有効的な税金対策になります。

対策2：配偶者控除

配偶者控除とは、配偶者が相続した遺産の課税遺産総額が、1億6,000万円までであれば相続税がかからないという制度です。
万が一超えてしまっても、法定相続分であれば非課税となります。
配偶者控除を利用するための条件は、下記のとおりです。

• 戸籍上の配偶者
• 相続税の申告期限までに遺産分割が済んでいる
• 相続税の申告書を税務署に提出している

相続税の申告手続きをおこなわないと、この対策は利用できないので注意が必要です。

対策3：相次相続控除

相次相続控除とは、相続が繰り返された場合に利用できる対策です。
前回の相続で支払った相続税の一部を、次に発生する相続税から控除できます。
利用するための条件は、下記のとおりです。

• 被相続人の相続人である
• 前回の相続開始から次の相続開始までの期間が10年以内
• 前回の相続で相続税を支払っている

相続人であることが条件のため、遺言書などで不動産を取得していても、相続人でなければ利用できません。

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まとめ

不動産相続では2種類の税金がかかります。
相続税は、対策によって抑えることが可能です。
それぞれの計算方法や控除の条件を知り、税金対策を有効的におこなってください。
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