2023-10-10
道路に面していない土地は無道路地と呼ばれ、原則的に新たな建物が建てられません。
そのため、売却価格が相場より3割以上安くなる傾向がありますが、売却しやすくなる手段を講じれば土地の価値を向上させられます。
そこで今回は、道路に面していない土地の種類や売却価格、売却する方法をご紹介します。
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道路に面していない土地とは「接道義務」を満たしていない土地を指します。
ここでいう道路とは、原則幅員4m以上の建築基準法上の道路です。
接道義務とは、建物の敷地が幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接する必要を定めたものです。
道路に面していない土地は3種類に分けられ「無道路地」と呼ばれます。
無道路地の1つ目は、道路ではない道に面している土地です。
土地に面している道路が幅員4m未満であれば、建築基準法での道路に当てはまらないため、接道義務を満たせていません。
2つ目は、道路と接する間口が2m未満である土地です。
縦長の土地や旗竿地などが当てはまるケースが多いでしょう。
さらに3つ目として、他人所有の土地に囲まれている「袋地」が挙げられます。
袋地に住む人には、公道に出るために他人の土地を通行する権利が与えられます。
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道路に面していない土地は、接道義務を満たしていないため、建築基準法により新たな建物の建築や今ある建物の建て替えが認められていません。
したがって、通常の土地にくらべて活用方法が限定されるため、売却価格が相場の3〜5割程度下がる場合が多いです。
土地の査定基準は基本的に「坪単価×坪数」ですので、近隣で条件が似ている土地の坪単価を参考にしましょう。
その際には、国都交通省の「土地総合情報システム」を利用すると、実際の不動産取引価格を検索できます。
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まずは、接道義務を満たして再建築が可能な状態に変えられないか検討しましょう。
具体的には、隣地を買い取る方法があります。
間口が足りないために接道義務が満たせない土地の場合、間口が2m以上確保できる分だけ隣地を取得できればいいので、隣地全体を買い取る必要はありません。
もしくは、建物の再建築工事のときのみ隣地を借りる方法もあります。
どちらにせよ、隣地所有者と友好な関係性であっても、当事者同士の相談はトラブルを招きやすいため、不動産会社に間を取り持ってもらいましょう。
ほかにも、土地が接する道路の幅員が4m未満のため再建築ができないのであれば、「セットバック」によって接道義務を満たせるケースもあります。
自分の敷地を後退させるセットバックにより、道路の幅員4mを確保できれば再建築が可能です。
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道路に面していない土地は、3種類の無道路地に分別できます。
無道路地は、接道義務が満たせないため新たな建物の建築が認められず、売却価格が相場の3〜5割程度下がる傾向です。
売却するときには、隣地の買取やセットバックなどの方法で接道義務を満たせないか検討しましょう。
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有限会社パークホーム スタッフブログ編集部
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