相続した不動産の共有とは？持分でできることや起こりうるトラブル

相続した財産が不動産しかない場合、相続人全員の共有名義にすることがあります。
平等に分けられるため、不満が出にくい分割方法ですが、不動産を共有名義にすることはあまりおすすめできません。
今回は不動産の共有名義とはなにか、持分でできることや起こりうるトラブルを解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で不動産を相続する予定のある方は、ぜひ参考になさってください。

相続で不動産を共有するとはどういうこと？

まずは、相続した不動産の共有名義とはなにかを解説します。

1つの不動産を複数の相続人で共有すること

不動産の共有名義とは、1つの土地や建物を、複数の相続人で共有することです。
不動産は物理的に分割することができないので、持分割合で所有することになります。
たとえば、相続した土地をAさんとBさん、Cさんの3人で所有する場合、その土地はAさん・Bさん・Cさんの共有名義ということです。
共同名義や共有持分などと呼ばれることもありますが、すべて同じ意味となります。

相続した不動産における共有の種類とは

不動産の共有には、下記の4つの種類があります。

• 親子間で共有する
• 夫婦間で共有する
• 兄弟や姉妹と共有する
• 第三者（他者）と共有する

親子間での共有とは、父親または母親が亡くなったことにより相続が発生し、土地や建物を親と子どもで所有することです。
父親または母親が亡くなった場合、所有していた土地や建物には、一般的に配偶者と子どもに相続権があります。
夫婦間の共有とは、不動産を共有名義で購入することです。
一昔前まで、マイホームを購入する際は夫の単独名義にするのが一般的でした。
しかし、近年は夫婦の共有名義にするケースが増えています。
夫婦間で不動産を共有する場合、離婚によって関係性が悪くなるとスムーズに売却できなくなる可能性があります。
また、親が亡くなって相続が発生すると、土地や建物を兄弟や姉妹で共有することも多いです。
なんらかの理由で第三者（他者）と共有するケースもあります。
夫婦と同様、共有者同士で揉めてしまうと、売却したり活用したりするのが難しくなるので注意が必要です。

共有者が受け取れる権利とは？

では、相続した不動産を共有名義にした場合、どのような割合で受け取れるのでしょうか。
たとえば、相続した土地に1,000万円の価値があり、相続人がAさんとBさんの2人だったとします。
持分割合をAさんが70％、Bさんが30％とする場合、Aさんは700万円でBさんは300万円を受け取ることが可能です。
持分割合に応じて受け取れる権利が異なります。

相続した不動産の共有持分でできることとは？

続いて、相続した不動産の共有持分でできることを解説します。

共有者が単独でおこなえる行為（保存行為）

持分を共有している場合でも、保存行為は共有者が単独でおこなえます。
保存行為に該当するのは、下記のものです。

• 現状維持が目的のリフォーム
• 共有名義の不動産の使用
• 持分のみの売却
• 不正な登記の抹消請求

現状維持が目的のリフォームは、共有者が単独でおこなえる保存行為に該当します。
雨漏りや設備の故障など、相続した不動産を維持するための修繕なら、ほかの共有者の許可は必要ありません。
ただし、工事をおこなう際は共有者に相談しておくことをおすすめします。
「勝手にリフォームした」と支払いを拒否されてしまう可能性があるからです。
共有名義の不動産を使用したり売却したりするのも、保存行為に該当します。
不動産自体を売却する場合、共有者全員の許可が必要ですが、持分のみであれば自由に売却することが可能です。
また、不正な登記の抹消請求も保存行為となります。
たとえば相続した不動産をAさんとBさん、Cさんの3人で共有名義にしたとしましょう。
この場合、Aさんが勝手に単独名義で登記した場合、BさんとCさんの持分が侵害されることになります。
BさんとCさんは、Aさんに許可を得なくても登記を抹消することが可能です。

共有持分が過半数以上あればおこなえる行為（管理行為）

共有持分が過半数以上あればおこなえる行為を、管理行為と呼びます。
管理行為に該当するのは、下記のものです。

• 現状維持を超えるようなリフォームやリノベーション
• 短期間、賃貸物件として利用する

現状維持を超えるようなリフォームやリノベーションは、管理行為に該当します。
たとえば、不動産の資産価値を高めるようなリフォームやリノベーションです。
大掛かりな工事は、共有持分が過半数以上ないとできないため注意しましょう。
また、賃貸物件として短期間利用する場合も管理行為となります。
期間は、土地の場合で5年以内、建物は3年以内です。

共有者全員の同意があればおこなえる行為（変更・処分行為）

共有者全員の同意があればおこなえる行為を、変更行為や処分行為と呼びます。
変更・処分行為の例は下記のとおりです。

• 解体や売却
• 長期間、賃貸物件として利用する

相続した不動産を解体したり売却したりするのは、変更・処分行為に該当します。
そのため、相続した建物を解体する場合は共有者全員の許可が必要です。
また、長期間賃貸物件として利用することも、変更・処分行為となります。
長期間の利用は、権利者に影響を及ぼす行為と見なされるため、共有者全員の同意が必要です。

相続した不動産の共有で起こりうるトラブル

最後に、相続した不動産の共有で起こりうるトラブルを解説します。

トラブル1：メガ共有になるリスク

トラブルの例としてまず挙げられるのが、メガ共有になるリスクです。
ひとつの不動産に対して、たくさんの共有者がいる状態をメガ共有と呼びます。
相続の発生にともない、土地や建物を共有名義にすると、2次3次相続により共有者が雪だるま式に増えてしまいます。
先ほど、共有名義の不動産は、解体や売却するときに共有者全員の同意が必要と解説しました。
メガ共有の場合、共有者の住所や連絡先の特定に多くの時間や労力を費やすことになります。
不動産を共有すると、解体や売却がスムーズにできないといったトラブルが懸念されるでしょう。

トラブル2：修繕費用や税金の負担をめぐり揉めてしまう

たとえ共有名義であっても、不動産を所有している以上修繕費用や税金の負担が生じます。
庭の手入れや掃除、傷や破損の修繕なども、所有者の負担でおこなわなくてはなりません。
そのため、誰が不動産を管理するのか、費用はどのような割合で負担するのかといったことでトラブルになるケースも多いです。
相続人同士の関係性も悪くなる可能性があるので、全員が納得できるよう、話し合っておくことが大切です。

トラブル3：共有状態を解消する場合は手続きが必要

不動産を共有すると、さまざまなトラブルが懸念されます。
そのため、共有状態を解消するケースも珍しくありません。
共有状態を解消するためには、裁判所に共有物分割請求を申し立て、合理的な裁定を仰ぐことになります。
「とりあえず共有」したことが、トラブルを生む恐れがあることを、注意点として押さえておきましょう。

まとめ

相続した不動産を共有すると、持分の割合によっておこなえる行為が異なります。
また、共有名義の場合さまざまなトラブルが懸念されるため、共有名義が適しているか否かを、相続人同士で話し合うことが大切です。
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