無道路地とは？該当するケースと相続税評価額の計算方法を解説

相続した土地が、道路に接していない無道路地だった場合、利用価値が低いことから相続税評価額が低くなる傾向にあります。
そのため、あらかじめどのような土地が無道路地に該当するか、また計算方法について把握しておくと良いでしょう。
そこで、無道路地とはなにか、該当するケースや相続税評価額の計算方法を解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で相続した土地が無道路地だった方は、ぜひ参考になさってください。

評価額を計算する前に知っておきたい「無道路地」とは？

土地の形は、四角形などの整形地だけでなく、三角形やいびつな形などさまざまなものがあります。
そのなかでも今回は「無道路地」と呼ばれる土地の種類について見ていきましょう。

無道路地とは

無道路地とは、一般的な土地に比べて利用価値が大きく下がる土地のことで、以下のような土地を指します。

• 自分の土地の周りが他人が所有している土地のみで、道路に接していない土地
• 道路に接しているが法律で規定されている接道義務を満たしていない土地

このような土地は、建築基準法を満たしていないことから、新しく建物を建設することができません。
そのため、通常の土地よりも使い勝手が悪く利用価値が低いと判断され、評価額も低くなるのが特徴です。
なお、いずれも都市計画区域内にあることが条件となっています。
都市計画区域内とは、都市計画法における都市の範囲内のことで、都道府県や国土交通大臣が指定しています。
また、ここで用いられる「道路」とは、建築基準法第42条で定められている道路で、幅員4m以上の公道のことです。
接道義務は、建築基準法第43条で定められており、道路に2m以上接していることが条件となっています。

無道路地が存在する背景

利用価値が低いとされる無道路地ですが、そもそもなぜ無道路地が存在するのでしょうか。
それは、土地の過密化および土地の細分化が原因とされています。
とくに人口が多い都市部では、敷地を細分化して小さい一戸建てをたくさん建てる傾向にあります。
それにより無道路地ができてしまうというわけです。
また、建築基準法が施行される前から未整理の状態で土地が残されていることも原因の1つです。

▼この記事も読まれています
不動産相続にかかる税金とは？計算方法や種類について解説！

相続税評価額が低くなる無道路地に該当する土地の例

続いて、無道路地に該当する土地の例を具体的に見ていきましょう。
また、無道路地に該当しないケースも解説します。

無道路地に該当する土地の例

無道路地に該当する土地は以下のような場合です。
例①道路に接していない
前述しているように道路にまったく接していない土地は、無道路地に該当します。
他人の土地で四方が囲まれているようなケースです。
例➁間口が2m未満の場合
道路と接している間口の部分が2m未満の場合も無道路地とみなされます。
接道義務では、間口が2m以上接していることが条件となっています。
例③接している道路が建築基準法上の道路でない
敷地に接している土地は、建築基準法上の道路でなければなりません。
そのため、建築基準法上42条に該当しない道路の場合は、無道路地となります。
例④敷地と道路のあいだに第三者の土地がある
土地と道路とのあいだに第三者の土地があるような土地も存在します。
このように、ご自身の敷地と道路とのあいだに他人が所有している土地がある場合も、無道路地に該当します。
例⑤路地の一部が2m未満の場合
道路に接している部分は2m以上であっても、路地部分の一部が2m未満の場合があります。
この場合も接道義務を満たしていないため、無道路地に該当します。
例⑥都道府県で規定されている接道義務を満たしていない
都道府県や自治体によっては、接道義務を独自に定めているところがあります。
たとえば、路地状部分の長さが20m以上の場合は、間口が3m以上必要といったケースです。
独自のルールでも満たしていない場合は、無道路地に該当するため注意しましょう。

無道路地に該当しない土地

一方で、無道路地に見えても以下のような場合は、無道路地に該当しません。

• 第三者が所有している土地に通行権がある場合
• 対象地と道路のあいだにある土地が同一所有者の場合

敷地が他人の土地に四方囲まれていても、道路に出る通行権がある場合は、無道路地には該当しません。
通行する権利には「通行地役権」や「囲繞地通行権」などいくつかの種類があります。
通行地役権は、自分の土地に行くために第三者の土地を通行できる権利で、通行するという目的のために設定される地役権のことです。
囲繞地通行権とは、第三者の土地に囲まれている土地の所有者が、ほかの土地を通行できる権利のことです。
通行地役権は契約することで得られる権利ですが、囲繞地通行権は民法で袋地の所有者に認められている権利になります。
また、所有する敷地と道路とのあいだにある土地の所有者が同じ場合も、無道路地にはなりません。

▼この記事も読まれています
相続した不動産の共有とは？持分でできることや起こりうるトラブル

無道路地の相続税評価額の計算方法

最後に、無道路地の相続税評価額の計算方法を解説します。
一般的な整形地に比べて計算が複雑になるため注意が必要です。
ここでは、所有している土地と道路のあいだに第三者の土地があるケースで見ていきましょう。
一般的には、以下の手順で計算していきます。

• 奥行価格補正後の価額を求める
• 不整形地補正後の価格の計算をする
• 通路部分の価額を求め減額計算をする

順番に見ていきましょう。

手順①奥行価格補正後の価額を求める

まずは、所有している土地と前面にある他人の土地を、1つの土地とした場合の補正後の価額を求めます。
この場合、「路線価×奥行価格補正率×地積」で計算します。
路線価および奥行価格補正率は、国税庁のホームページ上で確認することが可能です。
次に、前面にある第三者の土地の補正後の価額を出します。
そして、1つの土地として計算した価額から、前面の第三者の土地の補正後の価額を差し引けば、無道路地の奥行価格補正後の価額が出ます。

手順➁不整形地補正後の価格の計算をする

不整形地は、整形地に比べて利用しづらいため、程度によって不整形地補正率を乗じて減額します。
また、「間口狭小補正率×不整形地補正率」、「奥行長大補正率×間口狭小補正率」を比較し、いずれか低いほうを採用します。
なお、不整形地補正率を算出するためには、地区区分と地積区分、かげ地割合を事前に調べておきましょう。

手順③通路部分の価額を求め減額計算をする

最後に通路部分の価額を求めていきます。
そして、不整形地補正後の価額から通路部分の価額を差し引き、無道路地の相続税評価額を算出します。
ただし、路地の価額は、不正形地補正後の価額の40％が上限です。
このように、無道路地の相続税評価額の計算は複雑です。
そのため、専門家である税理士などに相談しながら進めることをおすすめします。

▼この記事も読まれています
空き家の相続税はどうなる？計算方法や事前に講じるべき対策を解説

まとめ

他人の土地に四方囲まれており道路に接していない場合や、接道義務を満たしていない場合は、無道路地と評価されます。
無道路地は、一般的に利用価値が低いため、相続税評価額の際も低く評価されるのが一般的です。
評価額の計算は複雑なため、事前に専門家に相談しながら進めていくことをおすすめします。
高知市の不動産売却なら有限会社パークホームへ。
売却のみならず、買取もおこなっております。
お客様のお悩みに真摯に対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。