リースバックの審査は厳しい？審査の基準や必要書類などを解説！

自宅を売却したあとも同じ家に住み続けられる「リースバック」は、自宅を活用した資金調達方法の1つです。
住宅ローンの支払いが困難になり、リースバックの利用を検討されている方もいらっしゃるでしょう。
しかし、リースバックにも審査があるため、希望する方が必ずしも利用できるとは限りません。
今回は、リースバックの審査基準や融資との違い、審査を申し込む時の必要書類について解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市でリースバックをご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

リースバックと融資の違いとは？それぞれの特徴や審査について

リースバックは、自宅を売却して資金を得たあとも、同じ家に住み続けられるというサービスです。
自宅を活用した資金調達方法の1つで、「まとまった資金が必要だけど引っ越しはしたくない」という場合におすすめです。
はじめに、リースバックの仕組みとメリット・デメリット、融資との違いについて解説します。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却したあとに買主と賃貸借契約を締結し、家賃を支払いながら同じ家に住み続けるサービスです。
住み替えで不動産売却を検討している方ではなく、一時的に多額の資金が必要になった方や、ローンの返済が難しい場合に適しています。
住み慣れた家に住み続けられるため住環境が変わらない点と、短期間でまとまったお金が手に入る点が大きなメリットです。
一方で、相場よりも売却価格が低くなりやすい、家賃が高くなりやすいなどのデメリットもあります。

融資との違いとは

自宅を活用してまとまった資金を得る点では、リースバックは融資と似ていますが、両者には明確な違いがあります。
リースバックは自宅を売却してお金を得る仕組みであるのに対し、融資は自宅を担保として金融機関からお金を借りる仕組みです。
そのため、基本的には融資のほうが審査が厳しい傾向にあります。
また、リースバックを利用するにあたり審査をおこなうのは、不動産を買い取る不動産会社です。
融資とは異なり、信用情報機関に登録された情報で審査されることはありません。
さらに、審査基準についても違いがあり、融資の審査では契約者の支払い能力が厳しくチェックされます。
一方リースバックの場合は、契約者の支払い能力はそこまで厳しくチェックされることはありません。

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リースバックを利用する条件や審査の基準とは

リースバックの審査は、融資を受けるときほど厳しくありません。
しかし、申し込み先の不動産会社による審査はおこなわれます。
リースバックの審査で重視されるのは、家賃の支払い能力と売却できる不動産かどうかです。
融資とは審査基準が異なるため、リースバックではどのような点がチェックされるのかを確認しておきましょう。

審査基準①名義人全員の同意があるか

リースバックを利用するには、名義人全員の同意が必要です。
物件を複数人で相続した場合や、夫婦の共有名義になっている場合はご注意ください。
また、リースバックの利用を検討している場合は、家族からも同意を得ることをおすすめします。
物件の所有者は売却しても問題ないと思っていても、子どもは家を引き継ぎたいと考えているかもしれません。
トラブルを防ぐためにも、リースバックを利用する際は家族でしっかりと話し合っておきましょう。

審査基準②不動産に重大な欠陥がないか

リースバック後に買い戻しを希望しなければ、最終的に物件は第三者へ転売されます。
そのためリースバックの審査では、第三者に問題なく売却できる不動産かどうかもチェックされます。
修繕が困難な欠陥がないことはもちろん、事故物件ではないか、違法建築ではないかなども審査項目の1つです。
重大な欠陥を隠してリースバックの手続きを進めた場合、損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。
「これも伝えていたほうが良いかな」と迷うことがあれば、遠慮なく不動産会社にご相談ください。

審査基準③オーバーローンではないか

対象の不動産がオーバーローンでないかも、チェック項目の1つです。
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が、不動産の売却価格を上回っている状態をいいます。
ローンが残った状態で不動産を売却する場合、売却代金でローンを完済するのが一般的です。
しかし、オーバーローンの場合は、不動産を売却しても住宅ローンを完済できません。
どうしても売却したい場合は、不足分を自己資金で賄うか、任意売却とリースバックを組み合わせることになります。
とはいえ、任意売却とリースバックに対応している不動産会社は多くありません。
リースバックを申し込む際は、あらかじめ住宅ローン残高を確認しておきましょう。

審査基準④家賃保証会社の審査を通過できるか

家賃保証会社とは、借主が家賃を滞納した場合に、借主に代わって貸主に家賃を支払う会社のことです。
ほとんどの不動産会社が、家賃保証を付けることをリースバック申し込みの条件としています。
家賃保証会社の加入にも審査があり、それに通過できなければリースバックを利用できません。
審査基準は家賃保証会社によっても異なるため、あらかじめ不動産会社に確認しておきましょう。
融資の審査ほど厳しくはありませんが、安定した収入が見込めない場合などは利用を断られる可能性があります。
リースバックで自宅を売却したあとも家賃を支払い続けられるかどうか、しっかりシミュレーションしておくことが大切です。

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リースバックにおける必要書類とは？審査と売却にわけて解説

リースバックの必要書類には、審査時に必要なものと不動産売却において必要なものの2種類があります。
多くの書類が必要なため、しっかりと事前確認をおこない、早めに用意しておくことをおすすめします。

審査のための必要書類

リースバックの審査で必要となる書類は、下記のとおりです。

• 登記識別情報通知書や登記済証などの権利証
• 不動産購入時の重要事項説明書
• 給料明細・源泉徴収票・確定申告書など所得を証明できる書類
• 本人確認書類や印鑑証明書

不動産購入時の重要事項説明書は、対象の不動産が違法建築でないことを確認するために必要です。
そのため、違法建築でないことが明らかな場合は、提出を求められない可能性があります。
また、給料明細などの所得を証明する書類は、家賃保証会社の審査を受ける際に必要です。

不動産を売却するための必要書類

リースバックで不動産を売却する時に必要となる書類は、下記のとおりです。

• 固定資産評価証明書
• 固定資産税納税通知書
• 測量図や筆界確認書など土地に関する書類
• 本人確認書類や印鑑証明書
• 不動産購入時のパンフレット

リースバックで不動産を売却する時に必要な書類は、通常の不動産売却で用意する書類と変わりありません。
これらは不動産売却時の必要書類であるため、リースバックの審査に通過してから提出します。
ただし、取得するのに時間がかかる書類もあるため、余裕をもって準備を進めるようにしましょう。
また、必要書類は申し込み先の不動産会社や、売主の状況などによっても異なります。
提出期限が迫って慌てて取得しないためにも、あらかじめ不動産会社に必要書類を確認しておくと安心です。

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まとめ

住宅ローンの支払いが苦しい時や急にまとまった資金が必要になった時、リースバックを検討される方は少なくありません。
ただしリースバックを利用するには、不動産会社の審査に通過する必要があります。
融資とは異なり、支払い能力に関する厳しい審査はありませんが、その代わり物件の状態などがチェックされます。
審査時だけでなく売却時にもさまざまな書類が必要になるため、準備は早めに進めておきましょう。
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