2023-06-29
相続や離婚、売買などのタイミングで、土地の名義変更が必要になることがあります。
手続きの際にはさまざまな書類が必要になるため、事前に確認しておくことが大切です。
そこで今回は、土地の名義変更が必要なケースや手続きの流れ、費用などを解説します。
高知市や南国市、香南市、香美市、土佐市で土地を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。
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土地の名義変更が必要になるのは、おもに以下4つのケースです。
それぞれのケースを順番に解説します。
土地の所有者が亡くなり相続が発生したら、相続人が土地の名義変更をおこないます。
この手続きを相続登記といい、現在は申請期限や手続きを怠った場合の罰則などもありません。
そのため、名義変更をせずに放置されるケースが多く、日本では所有者不明土地の増加が社会問題となっています。
この問題を受け、相続登記の申請は令和6年4月1日より義務化されることとなりました。
不動産を取得した相続人は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をおこなわなければなりません。
相続による土地の名義変更では、ほかの相続人からの許可などが必要になり、手続きが複雑になりがちです。
被相続人との関係性を証明する戸籍など必要な書類も多いため、早めに手続きに向けて行動することをおすすめします。
夫婦が離婚して財産分与をおこなう際も、土地の名義変更が必要です。
財産分与とは、2人が婚姻中に築き上げた財産を、離婚時に分け合うことをいいます。
共有名義だった不動産をどちらかの名義に変更する場合は、夫婦で共同申請するのが原則です。
離婚前後によく話し合い、夫婦で協力して手続きを進めなければなりません。
夫婦間の話し合いが難しい場合は、弁護士を通して協議を進めることも検討する必要があるでしょう。
土地を売買したときは、名義を売主から買主へ変更する必要があります。
売主と買主の間で売買の契約をしただけでは、買主が土地の所有権を主張することはできません。
なぜなら、名義変更をおこなわない限り、登記簿には元の所有者の氏名が残っているためです。
売買による不動産の名義変更は、売買契約を結んで物件を引き渡すタイミングでおこなうのが一般的です。
多くの場合、売主や買主に代わって、司法書士が名義変更の手続きをおこなってくれます。
生前贈与などによって土地を取得した場合にも、名義変更が必要です。
この場合、土地を贈与する側と受け取る側が共同で手続きをおこないます。
なお、年間110万円を超える贈与をおこなうと、贈与税の課税対象となります。
土地の贈与をご検討中の方は、申告や納税の準備もしておくようにしましょう。
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続いて、土地の名義変更をする際の流れや期間などを解説します。
土地の名義変更をする際の流れは、おもに以下のとおりです。
提出した書類に問題がなければ、土地の名義変更手続きがおこなわれ、登記完了証が送られてきます。
登記完了証は再発行ができないため、受け取ったら大切に保管するようにしてください。
また必要書類に関しては、登記をする理由によって異なるため、事前に確認しておくようにしましょう。
申請書を準備してから登記完了証を受け取るまで、約1か月前後かかるといわれています。
手続きをスムーズに進めるためにも、必要書類は事前に確認しておくようにしましょう。
土地の名義変更は司法書士に依頼する方が多いですが、ご自身でおこなうことも可能です。
ご自身で手続きすると、司法書士へ支払う報酬を節約できるというメリットがあります。
ただし、法務局は平日しか開いていないため、平日に仕事がある方は休暇を取らなければなりません。
また、登記に慣れていない方が自分でやろうとすると、途中でミスをして時間がかかる可能性もあります。
司法書士に手続きを依頼すれば、ミスなくスムーズに手続きを終えられる点がメリットです。
必要書類を集めたり、平日に時間をとって法務局に出向いたりする手間もかかりません。
手間をかけずにミスなく土地の名義変更を済ませたい方は、司法書士へ依頼することをおすすめします。
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土地の名義変更をおこなう際には、さまざまな費用が発生します。
ここからは、土地の名義変更にかかる費用や税金について解説します。
土地の名義変更をおこなう際は、登録免許税という税金がかかります。
登録免許税は、土地の固定資産税評価額に所定の税率をかけると算出できます。
税率は、次のように名義変更の理由によって異なるため、ご注意ください。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地を相続して、名義変更をするとしましょう。
この場合、登録免許税は「2,000万円×0.4%=8万円」となります。
なお、売買で建物を一緒に購入する場合、その建物が居住用の家屋であれば、要件を満たすことで税率が0.3%に軽減されます。
土地の名義変更をする際にはさまざまな書類が必要になり、書類を取得する際は手数料がかかります。
必要書類は名義変更の理由によって異なりますが、ここでは主な書類とその取得費用を記載しておきます。
上記は一例であり、取得費用は自治体によって異なります。
確実な資金計画を立てるためにも、書類の取得費用は事前に確認しておくと良いでしょう。
手続きを司法書士に依頼した場合は、報酬も支払わなければなりません。
報酬は依頼する司法書士によっても異なりますが、5〜7万円ほどが相場です。
相続の場合は依頼内容が複雑なことも多く、手間がかかるため10万円前後になることもあります。
名義変更自体にかかる費用ではありませんが、変更の理由によっては税金が発生します。
代表的な税金は贈与税、譲渡所得税、不動産取得税の3つです。
贈与税は、不動産や金銭などを贈与した際にかかる税金です。
年間の贈与金額から110万円を控除した金額に対して課税されます。
譲渡所得税は、不動産の売買で利益が発生した場合に課される税金です。
不動産の売却価格から、購入時および売却時にかかった費用を引いた金額が課税対象となります。
売却したのが居住用の住宅であれば、特例を利用して税負担を軽減することが可能です。
不動産取得税は、土地や建物を取得した際に、取得者に対して課される税金です。
都道府県税の1つで、具体的な取り扱いは都道府県によって異なります。
土地の取引は金額が大きくなりやすいため、その分手続きの費用や税金も高額になりがちです。
支払いのタイミングで慌てないよう、どんな費用がかかるのかしっかり確認しておきましょう。
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土地の名義変更が必要になるのは、おもに相続や財産分与、売買、贈与のタイミングです。
土地の名義変更はご自身でおこなうことも可能ですが、ミスをしてしまうと手続き完了までの時間が長くなってしまいます。
手間を省いて確実に手続きを済ませたい場合は、司法書士への依頼を検討しましょう。
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