2023-04-07
賃貸収入を得ることを目的とする収益物件は、どのタイミングで売却するのかによって最終的な利益が確定します。
少しでも良い条件で売却するためにも、収益物件の特徴を知っておくことが大切です。
そこで今回は収益物件とはどのようなものなのか、売却のメリット・デメリットとともに確認していきましょう。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市に不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。
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収益物件とは、第三者に物件を貸して賃貸収入を得られる不動産のことです。
おもな収益物件には、次のものがあります。
このほか所有する不動産を活用した、駐車場やトランクルーム、コインランドリー運営なども挙げられます。
収益物件を購入する際は、不動産投資ローンを利用します。
居住用物件であっても、自身が住むためのマイホームでない場合、住宅ローンは利用できません。
不動産投資ローンは、住宅ローンよりも金利は高く設定されています。
また、融資限度額も住宅ローンは年収の5~8倍程度であるのに対し、不動産投資ローンは10~20倍まで引き上げられています。
これは、ローンの審査にあたりその物件から得られる賃貸収入も加味されているためです。
さらに契約者の属性(年収や職業など)だけでなく、物件の収益性も重視されます。
収益性の高い物件は、不動産売却の際も良い条件での取引が期待できます。
そのため収益物件を購入する際は、売却しやすい物件であるかどうかも考慮するのがポイントです。
実需向け物件の価格査定では、築年数や間取り、立地条件などが重視しされます。
これに加えて収益物件は、利回りが価格査定に大きな影響を与えます。
そこで、収益還元法に基づく利回り相場の求め方を確認していきましょう。
年間の賃貸収入が300万円、表面利回りが10%の場合、利回り相場は次のとおりです。
300万円÷10%=3,000万円
年間の賃貸収入が高くなるほど、利回り相場も高くなります。
そのため満室に近い状態(賃貸収入が多い状態)タイミングなら、査定額も高くなることが期待されるでしょう。
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収益物件を売却すると、売却時点における利益と損失が確定します。
売却益があれば、それを元手にして投資を拡大することも可能です。
あるいは、収益性の高い物件に買い替えを検討しても良いでしょう。
このほか、おもに3つのメリットがあります。
入居者がいる状態の収益物件は、オーナーチェンジ物件と呼ばれます。
買主にとっては購入してすぐに賃貸収入が得られるので、投資計画を立てやすいメリットがあります。
そして賃貸収入がすでに発生しているオーナーチェンジ物件は、不動産投資ローンの審査でも有利です。
そのため、初めて不動産投資をする方にとっても購入しやすいのがメリットと言えるでしょう。
アパート一棟などでは、満室に近い状態ならより良い条件での売却が期待できるためおすすめです。
空室の収益物件を売却する際は、入居者を募集する必要がありません。
また、買主にとっても空室状態であれば購入前に室内の様子を確認できます。
さらに購入した物件にリノベーションなどで付加価値を付けられるなど、自由度も高い特徴があります。
そこで、賃料を下げて無理に入居者を募るより、空室状態での売却を検討すると良いでしょう。
不動産は築年数の経過により、修繕が必要となります。
たとえばマンションであれば、12年周期を目安に大規模修繕がおこなわれます。
大規模修繕に向けて修繕積立金を支払いますが、思った以上に老朽化が進んでいたなどの理由で、追加費用が発生するケースは珍しくありません。
また資金が不足すれば、月々の修繕積立金が増額されることもあるでしょう。
しかし収益物件であれば、大規模修繕の前に売却することで修繕費を負担するリスクを避けられます。
そして不動産投資ローンを抱えている場合、金利上昇リスクにも注意が必要です。
金利が上がれば総返済額も増大するため、金利の見直しが迫るタイミングでの売却もおすすめです。
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収益物件を売却する際は、気を付けたいデメリットもあります。
いったん不動産売却で手放してしまえば、以降は定期的な収益が得られなくなります。
このほか、2つのデメリットに注意しましょう。
収益物件は、実需向けの物件と比較して売却に時間がかかる傾向にあります。
これは、買主が投資家など一部の方に限られてしまうためです。
早期売却を希望する際は、物件の状況に応じて投資家以外の方への売却も検討すると良いでしょう。
一戸建てや区分所有のマンションであれば、実需向け(マイホームとして)の売却が期待できます。
また、入居者がいる場合にはその方へ購入を打診してみるのもおすすめです。
入居者がいる状態で売却するオーナーチェンジ物件は、思わぬトラブルに発展するリスクを抱えています。
買主にとっては購入前に、入居者や物件の状況を詳しく把握できないデメリットもあります。
もちろん入居者の了解を得られれば内覧させてもらうことは可能ですが、多くのケースでは内覧せずに売買を進めることになるでしょう。
そこで売却の際は、買主へなるべく詳しい情報を提供するのがポイントです。
購入時の資料やパンフレット、室内の様子がわかる写真、過去の修繕履歴に関する資料などがあると喜ばれます。
収益物件は仲介による売却だけではなく、不動産会社による買取を検討するのもおすすめです。
不動産会社なら、一般の方が購入しにくい収益物件でも買取の対象としている場合があります。
売却活動も不要なので、なるべく早く売却を完了させたいときにも買取を検討してみると良いでしょう。
ただし、仲介による売却と比較して買取価格は安くなる傾向にあります。
収益物件としての最終的な利益も目減りしてしまうため、買取を利用する際は慎重にご判断ください。
また、買取対象外の物件もあるため、事前に不動産会社へ確認すると良いでしょう。
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収益物件とはどのようなものなのか、売却するメリット・デメリットとともに解説しました。
利回りが重視される収益物件は、通常の不動産売却とは異なる対応が求められます。
そこで不動産売却の際は、収益物件の取り扱いに詳しい不動産会社へ相談するのがおすすめです。
私たち「有限会社パークホーム」では、高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で価格査定の依頼を承っております。
収益物件の売却でお悩みの方も、お気軽にお問い合わせください。
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