不動産売却時の確定申告は不要?確認方法や忘れたときの対策を解説!

不動産売却時の確定申告は不要?確認方法や忘れたときの対策を解説!

この記事のハイライト
●不動産売却による譲渡所得がゼロやマイナスで、かつ、特例などを利用しないときには確定申告は不要
●確定申告が必要であるにも関わらず手続きを忘れたときは、無申告加算税などのペナルティーが発生する
●譲渡所得に対する特別控除や軽減税率などの特例を利用するときは確定申告が必要

不動産売却などで所得を得たときには、確定申告により申告・納税しなければなりません。
しかし一定の要件に該当すると、不動産売却後の確定申告が不要な場合もあります。
そこで今回は、不動産売却後の確定申告が不要なケースや、利用できる特例について解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

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不動産売却後の確定申告の必要・不要を確認する方法

不動産売却後の確定申告の必要・不要を確認する方法

確定申告とは、1年間に得た所得を税務署に申告・納税する仕組みのことです。
不動産売却で得られた利益は譲渡所得に該当するので、確定申告しなければなりません。
そして譲渡所得は、分離課税の対象です。
ほかの所得とは区別して税金を計算するため、基本的に源泉徴収の対象者も確定申告を求められます。
不動産売却時の確定申告が、必要なのか不要なのかを確認する際は、次のポイントをチェックしましょう。

  • 利益(譲渡所得)が生じている
  • 特別控除や軽減税率などの特例を利用する
  • 損失が生じており、かつ損益通算などの特例を利用する

上記のいずれかに該当する場合は、確定申告が必要です。
損失が生じた場合は確定申告自体は不要ですが、損益通算などの特例を利用するときには確定申告しなければなりません。
そのため、基本的には利益の有無に関係なく確定申告が必要であると考えておくと良いでしょう。

譲渡所得の計算方法

確定申告が不要であるかどうかを確認する際の譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
取得費とは、物件を購入・建築した際に直接かかった費用を計上します。
取得費は、おもに以下の費用が該当します。

  • 購入代金
  • 建築費用
  • 購入時に支払った仲介手数料
  • 各種税金(印紙税、登録免許税など)

次に譲渡費用には、不動産売却に直接かかった費用を計上します。
譲渡費用は、おもに以下の費用が該当します。

  • 売却時に支払った仲介手数料
  • 建物の解体費用
  • 土地の測量費用
  • 各種税金(印紙税、登録免許税など)

売却価格から、これらの取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得がプラスのときは、忘れずに確定申告しましょう。
なお、特別控除などを適用したあとの課税譲渡所得がゼロになることがあります。
その場合も、特別控除を利用する要件に確定申告が含まれているため、手続きが不要であると勘違いしないようにご注意ください。

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不動産売却後に不要ではない確定申告を忘れた場合

不動産売却後に不要ではない確定申告を忘れた場合

不動産売却をした際は、ケースによっては確定申告が必要であることがわかりました。
しかし手続きを忘れたり、不要なケースと勘違いした場合には、どのようなリスクがあるのでしょうか。
そこで、確定申告を忘れた場合にどうなるのか、対応方法とともに確認していきましょう。

税務署の調査対象になる

不動産売却のような高額取引をおこなうと、税務署の調査対象となる可能性が高いです。
そのとき、確定申告がなされていないと無申告の可能性があると判断されるでしょう。
そして税務署の調査により確定申告を忘れたことが判明すると、税務署が納税額を決定してしまいます。
すると、計上できたはずの取得費や譲渡費用が認められないなどの理由で、本来の納めるべき税額よりも高くなる可能性があります。
そのほかのペナルティーも課せられるので、手続きを忘れないように注意しましょう。

無申告加算税や延滞税が課せられる

確定申告を忘れた場合、無申告加算税や延滞税を課せられるペナルティーがあります。
無申告課税は税額によって、それぞれ以下のように定められています。

  • 50万円までの部分:15%
  • 50万円以上の部分:20%

さらに期限までに納税しないと、遅延した日数に応じた延滞税を課せられます。

  • 2か月まで:年7.3%
  • 2か月以降:年14.6%

なお、税務調査を受ける前に事前申請すれば、無申告課税は5%までに軽減されます。
そのため、確定申告を忘れたことに気が付いたときは速やかに手続きをおこないましょう。

融資を受けられなくなる

事業主の場合、確定申告によりその年の正しい決算書を作成することになります。
そのため確定申告していないと、決算書が作成されていないと判断され、銀行から融資を受けられなくなるリスクがあります。
すでに受けている融資も打ち切られる恐れがあるため、注意しなければなりません。
もし偽った内容の決算書を作成すれば、今後の融資は一切受けられない可能性が高いでしょう。
さらに税務署へも通告されるので、無申告に起因するペナルティーも発生します。

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不動産売却が関わる確定申告で利用できる特例

不動産売却が関わる確定申告で利用できる特例

不動産売却は大きな金額が動くため、譲渡所得にかかる税金も高くなることがあります。
しかし、特別控除や軽減税率といった特例を活用できれば、納税額を抑えられるでしょう。
また損失が発生しているときには、すでに納めた税金が還付されることもあります。
そこで、不動産売却時の代表的な特例と適用条件を確認していきましょう。

マイホームの3,000万円特別控除

居住用財産(マイホーム)の売却では、所有期間に関係なく最高で3,000万円が譲渡所得から控除されます。
この特例を利用するための、おもな条件は以下のとおりです。

  • マイホームとして利用している居住用財産であること
  • 建物とともに敷地もしくは借地権を売却すること
  • 建物を解体した場合には、売買契約成立までにその土地を居住以外の用途にしていないこと
  • 建物の解体から1年以内に売買契約を結び、さらに住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却していること
  • 売主と買主が特別な関係(親子や夫婦など)ではないこと

標準的なマイホームであれば、譲渡所得は3,000万円の範囲に収まることが多いでしょう。
そのため、譲渡所得にかかる納税額を大きく抑えることが可能です。

軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームの売却では軽減税率の特例を利用できます。
金額ごとの税率は、それぞれ以下のとおりです。

  • 譲渡所得6,000万円以下の部分:14.21%
  • 譲渡所得6,000万円超の部分:20.315%

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で判断する点に注意してください。

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡損失が生じているときは、確定申告は不要です。
しかし、確定申告により損益通算および繰越控除の特例を利用できる場合があります。
マイホームの買い替えにあたり不動産売却をし、その際に生じた譲渡損失が対象の特例です。
この特例では、損益通算により給与所得などほかの所得から控除できます。
そして損益通算では控除しきれなかった部分は、翌年から3年間にわたり繰越控除できます。

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まとめ

不動産売却するなら知っておきたい、確定申告について解説しました。
確定申告が不要なケースはあるものの、特別控除や軽減税率を利用できる場合があるので、事前にしっかり確認しましょう。
誤って申告が不要だと判断すると、無申告加算税などのペナルティーもあるため注意しましょう。
私たち「有限会社パークホーム」では、高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で不動産売却に関する問い合わせを承っております。
確定申告について不明な点がある方も、お気軽にご相談ください。

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