不動産売却で注意したい契約不適合責任とインスペクションの効果

不動産売却の際、売主は契約不適合責任に注意が必要です。
とくに中古物件の売買では、引き渡し後にトラブルとなるケースも少なくありません。
今回は不動産売却における契約不適合責任とはなにか、買主の権利やインスペクションの効果について解説します。
高知県高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における契約不適合責任とは？

まずは、不動産売却における契約不適合責任とはなにかをご紹介します。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる不動産を売却した際、売主が買主に対して負う責任のことです。
不動産売却では、売主は契約内容に合った物件を、買主に引き渡す義務が生じます。
そのため、品質や種類など、契約の内容と異なるものを売却した場合、売主は買主に対して責任を負わなくてはなりません。

契約不適合責任が発生する場面とは？

契約不適合責任が発生する場面として、下記のことが挙げられます。

• 売却した不動産に不具合が生じている
• 売却した商品に品質不良があった
• 工事の契約で工事内容に不備があった
• システム制作の契約で納品物に不備があった

契約不適合責任とは、不動産売却だけでなくさまざまな場面で問題となります。

不動産売却で契約不適合責任が発生しやすいケースとは？

不動産売却で、契約不適合責任が発生しやすいのは「雨漏り」です。
売却する不動産が雨漏りする物件だった場合、買主がその旨を了承したうえで契約書にも雨漏りすることが記載されていれば、契約不適合責任を負うリスクは低いといえます。
しかし、売主が雨漏りすることを知りながら契約書に記載しないで引き渡し、雨漏りが発生した場合、買主から責任を追及される可能性が高いです。
契約不適合責任を問われた際は、売主の負担で修繕をおこなわなくてはなりません。
責任を負うリスクを軽減させるためには、売却する不動産が、契約内容に適合しているか否かをしっかり確認することがポイントです。

不動産売却で契約不適合責任が生じた際の買主の権利

続いて、不動産売却で契約不適合責任が生じた際の買主の権利をご紹介します。
契約不適合責任が発生すると、買主は売主に対する5つの権利を持っています。

買主の権利1：追完請求

追完請求とは、契約に適合したものを改めて引き渡すことです。
品質や数量が異なっていた場合、追完請求によって本来引き渡すべきものを求められます。
ただし、土地や建物といった不動産には世界に同じものがない特定物です。
そのため、数量を追加するのではなく修繕請求をおこなうのが一般的となります。
雨漏りの場合は「雨漏りを修繕してください」というのが追完請求です。

買主の権利2：代金減額請求

契約不適合責任における買主の権利として、代金減額請求も挙げられます。
代金減額請求とは、追完請求をおこなったにも関わらず、売主が対応しない場合に、売却代金の請求を求められる権利です。
土地の面積が足りないなどの理由で、修繕などができない場合は、最初から代金減額請求が用いられることもあります。
代金減額請求は、買主が修繕などの追完請求を一定期間求めたが、履行されない場合に認められる権利です。

買主の権利3：催告解除

契約不適合責任が発生し、追完請求を求めても売主が応じない場合は、催告解除を求めることができます。
無条件で契約を解除でき、売却代金の返還を求められる権利です。
不動産売却では、追完請求によって不具合を修繕したり代金を減額したりしても、買主が納得できないケースがあります。
瑕疵の規模が大きいがゆえに「住む」という、不動産を購入した目的を果たせないことがあるからです。
「購入をやめる」というのが、不動産売却における催告解除となります。

買主の権利4：無催告解除

契約不適合責任が発生した場合の買主の権利として、無催告解除も挙げられます。
住むという目的を果たせなかったり、履行が不可能だったりする場合は催告することなく直ちに契約を解除できる権利です。
改正民法542条において、無催告解除ができるのは下記のケースです。

• 債務のすべての履行が不可能な場合
• 債務者がすべての債務の履行を拒否する意思を明確にしたとき
• 定期行為の時期を経過した場合
• 催告したにも関わらず、履行の見込みがないとき
• 債務の一部が履行不可能、もしくは債務者が債務の一部の履行を拒否し、残存する部分のみでは契約の目的を果たせないとき

買主の権利5：損害賠償請求

契約不適合責任が発生し、損害が生じた場合、買主は損害賠償請求をおこなえます。
ただし、売主が故意に隠した不具合や売主の過失で生じた損害でない限り、損害賠償請求をすることができません。

不動産売却で契約不適合責任を負うリスクを軽減するインスペクションとは

最後に、不動産売却で契約不適合責任を負うリスクを軽減する、インスペクションについてご紹介します。
インスペクションとは、ホームインスペクターが物件の状態をチェックし、欠陥の有無や劣化状態を診断することです。
「不動産の健康診断」のようなもので、診断の結果に応じて、修繕すべき場所やタイミングをアドバイスします。
日本ではまだ認知度の低いサービスですが、中古物件の流通が盛んな欧米では、インスペクションの実施が当たり前となっています。

不動産売却では売主に告知義務が生じる

不動産売却の際、売主は物件の不具合を買主に伝えなくてはなりません。
これを「告知義務」と呼び、怠った場合は代金減額請求や損害賠償請求を求められる可能性があります。
そのため、売却する不動産の状態を可能な限り把握し、正確に告知することが大切です。
インスペクションによって欠陥の有無や劣化状態がわかれば、契約不適合責任を負うリスクを軽減できるほか、修繕すべき場所やタイミングを伝えられます。

インスペクションを実施するメリット

インスペクションを実施するメリットとして、下記のことが挙げられます。

• 早期の不動産売却が見込める
• 引き渡し後のトラブルを回避できる

インスペクションを実施した物件の場合、そうでない物件に比べて早期の売却が見込めます。
物件に潜んでいる瑕疵があらかじめわかっていれば、買主が安心して購入できるからです。
「インスペクション実施済み」ということをアピールできるため、購買意欲も向上するでしょう。
また、引き渡し後のトラブルを回避できるのも、インスペクションのメリットです。
先述したとおり、契約不適合責任は、契約内容と異なる物件を引き渡した際に発生する責任となります。
瑕疵を調べずに引き渡して揉めてしまうより、あらかじめインスペクションをおこないトラブルを回避するほうが安心です。

まとめ

不動産売却における契約不適合責任とはなにか、買主の権利やインスペクションの効果について解説しました。
契約不適合責任を負うリスクを軽減するためのポイントは、契約内容と適合した不動産を引き渡すことや、インスペクションをおこなうことです。
私たち「有限会社パークホーム」は、高知県高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市での不動産売却を専門としております。
不動産の売却をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。