返済不可となった住宅ローンの対処法とは？任意売却について解説

住宅ローンの支払いが厳しいと感じている方はいませんか？
資金計画をしっかり立てて住宅ローンを組んでいても、思わぬ事情で返済不可になってしまうケースは珍しくありません。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になった場合の対処法や、返済不可のまま放置して競売になるまでの流れ、そして任意売却の方法やメリットについて解説します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で住宅ローンの返済についてお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

住宅ローンが返済不可となった場合の対処法とは

コロナ禍を原因とする失業やケガによる長期入院など、想定外のできごとによって住宅ローンの返済ができなくなってしまうケースがあります。
月々の返済で生活が圧迫されている方、あるいはすでに返済不可の状況になっている方は、少しでも早く対策を考えることが大切です。
ここでは、返済不可となった住宅ローンの対処法について解説します。

返済不可となった住宅ローンの対処法1：返済プランを変更する

返済プランの条件変更について、住宅ローンを借り入れている金融機関に相談するという対処法です。
具体的には、一定期間の返済を利息分だけにすることや、返済期限の延長などについて交渉します。
一時的な療養や介護などを理由に収入が減っている方であれば、金融機関にきちんと事情を説明することで了承されるケースが多いでしょう。
返済プランが変更される期間は金融機関や変更内容によって異なりますが、元金の返済をストップして利息だけを支払う場合は半年から1年程度、元金を3割ほど減額して返済を続けるのであれば3年程度が目安となります。
どちらにせよ、滞納してしまう前に金融機関に相談することが重要です。

返済不可となった住宅ローンの対処法2：保険適用の有無を確認する

住宅ローンを組む際には、原則として「団体信用生命保険」に加入することになります。
これは、住宅ローンを組んだ方が亡くなった際に、残債が支払われるという保険です。
しかし、加入時の条件によっては、疾患時にも保険が適用されるケースがあります。
住宅ローンの返済が困難になっている理由が疾患によるものなのであれば、まずは加入している団体信用生命保険の内容について確認してみましょう。

返済不可となった住宅ローンの対処法3：借り換えを検討する

現在の住宅ローンよりも金利の低い住宅ローンに借り換えるという対処法です。
金利を下げることで、毎月の返済額を減らすことができます。
ただし、借り換えの際には手数料などの諸費用として数十万円ほど必要になるため注意しましょう。
目安としては、40万円から50万円ほどかかると考えられます。

返済不可となった住宅ローンの対処法4：不動産を売却する

返済プランの変更ができない、もしくは保険が適用されないといった方は、思い切って不動産を売却するという対処法があります。
今後も返済の目処が立ちそうにないのであれば、早めの売却は有効な選択肢の一つといえるでしょう。
不動産の売却価格よりも住宅ローンの残債が下回っている場合は、売却したお金で一括返済が可能です。
ただし、売却価格でも残債を一括返済できない「オーバーローン」の状況の場合は、任意売却を検討する必要があります。

返済不可となった住宅ローンの対処法5：リースバックを利用する

リースバックとは、自宅を売却したあとも、買主に家賃を支払うことで同じ家に住み続けられるシステムのことです。
住み慣れた家から引っ越すことなく、不動産売却によってまとまった資金を得られるため、生活の立て直しに適した方法だといえるでしょう。
ただし、一般的な仲介による不動産売却よりも、売却価格が安くなる傾向にあります。

住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れ

返済不可となった住宅ローンを滞納し続けていると、最終的には不動産が競売にかけられてしまいます。
ここでは、返済不可となってから競売にかけられるまでの流れについて見ていきましょう。

返済不可になってから競売までの流れ1：督促状が届く

住宅ローンの滞納が一定期間続くと、金融機関から督促状や催告状が届きます。
督促状などが送付されるまでの期間の目安は、約3か月です。

返済不可になってから競売までの流れ2：一括支払いが請求される

さらに滞納を続けると、約6か月ほどで金融機関から保証会社へ一括支払い請求がなされます。
保証会社が債務者に代わって住宅ローンの一括返済をおこない、その後は保証会社から債務者に対して住宅ローンの一括支払いが請求される仕組みです。

返済不可になってから競売までの流れ3：競売の申し立て

保証会社から一括返済を請求された際、対応できない債務者がほとんどなため、多くの場合はそのまま保証会社によって競売の申し立てがおこなわれます。
これは競売が実行されることを意味しますが、場合によっては申し立てのあとでも任意売却を検討することが可能です。

任意売却とは？住宅ローンが返済不可になったら検討しよう

住宅ローンが返済不可の状況になってしまったら、競売にかけられる前に「任意売却」を検討しましょう。

任意売却とは

任意売却とは、「住宅ローンを3か月から6か月滞納している方」「住宅ローンの残債がオーバーローンの状態の方」が利用できる売却方法です。
一般的な不動産売却は、住宅ローンを完済してからでなければ実行することができません。
しかし、売却もできず、住宅ローンの滞納が続いて競売にかけられると、一般的な不動産売却よりも大幅に安い価格で取り引きされることになります。
そうなると金融機関としても回収できる金額が減ってしまうため、住宅ローンの返済が残っている状態でも特別に売却を認めるという制度が「任意売却」です。

任意売却のメリットとは

競売の場合、売却代金で返済しきれなかった住宅ローン残債ついては一括返済が求められます。
一方、任意売却では分割返済が可能です。
月々の返済額については債権者との交渉次第ですが、無理なく返済が続けられる3,000円から5,000円ほどで了承されるケースが多いでしょう。
また、一般的な不動産売却と比べると任意売却は価格が下がる傾向にあるものの、競売と比べると高額での売却が可能です。
さらに、不動産売却の際に必要な仲介手数料などの費用を売却代金から支払うことが認められています。
引っ越し費用についても、債権者との交渉次第で売却代金から融通することが可能です。
不動産売却の際にまとまった現金を用意する必要がない点は、任意売却の大きなメリットだといえるでしょう。
ただし、任意売却は債権者の承認が必要です。
まずは住宅ローンを融資元である債権者に相談することからはじめましょう。

まとめ

住宅ローンの返済が困難だと感じたら、少しでも早く行動することが大切です。
すでにローンを滞納してしまっている方は、競売にかけられる前に任意売却の手続きを進めましょう。
対応が遅くなるほど選択できる対処法の数も減っていくと考えておかなければなりません。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市で住宅ローンの返済や任意売却についてお悩みの方は、有限会社パークホームまでお気軽にご相談ください。