特定空家とは？所有する空き家が認定されたらどうなる？

相続によって不動産を所有した場合など、居住者がおらず空き家になってしまうケースがあります。
このようなケースでは、特定空家に認定されないよう適切に管理することが大切です。
そこで今回は、特定空家とは何か、特定空家の法律上の認定基準や認定された場合のリスクと併せてご紹介します。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市エリアを中心に空き家を所有されている方は、ぜひご参考にしてみてください。

認定されないよう注意したほうが良い特定空家とは？

まずは、特定空家とは何か、理解を深めるために概要をご紹介します。

特定空家とは

特定空家とは、法律上、放置しておくと良くないと国から判断された居住者のいない住宅のことです。
近年では親族から相続した実家などが空き家になることが多く、空き家の増加が社会問題にまで発展しているのを受け、国土交通省によって2015年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。
この法律に基づいて空き家の適切な管理や活用ができていないと認定された場合、特定空家として過料や行政処分がくだされることになっています。

特定空家と通常の空き家の法律に対する責任の違いとは

特定空家と通常の空き家の法律に対する責任は、放置しても大丈夫かどうかがポイントです。
特定空家では、自治体からの指導に合わせ必要に応じた措置をおこなわなければなりません。
自治体からの指導を無視し、必要な措置をおこなわなかった場合は、行政代執行がおこなわれる可能性があります。
一方、通常の空き家なら放置しても罰則がないため、問題はありません。
ただし、放置を続けると劣化が進行するため、特定空家に指定される可能性が高くなります。
そのため、特定空家として認定されていない場合でも適切な維持・管理が求められることを覚えておきましょう。

法律における特定空家の認定基準は？

続いて、「空家等対策の推進に関する特別措置法」における特定空家の認定基準についてご紹介します。
大まかにいうと、空き家を放置して周辺に危険を及ぼしたり、他人を不快にさせたりすると判断される住宅が認定されます。
法律上の特定空家の認定基準は、下記の4つです。
認定基準①倒壊の危険性がある
建物の腐敗・破損・変形などによって倒壊や損壊の危険性があると判断されるケースです。
具体的には建物と基礎の土台がずれていたり、白蟻によって腐食されていたり、柱がずれていたりすることが挙げられます。
建物が倒壊すれば、通行人がケガをしたり、近隣の住宅を傷つける可能性もあり危険です。
このようなケースでは、早急な修繕措置が求められます。
認定基準②衛生面で有害になる可能性がある
悪臭や害虫の発生など、衛生面の観点から有害になると判断されるケースです。
具体的には空き家にゴミを放置して異臭や害虫が発生したり、浄化槽の破損を放置して汚物が流出したり、外壁からアスベストが飛散したりしていることが挙げられます。
悪臭や害虫の発生は、近隣住民や通行人への迷惑行為といえます。
このようなケースでは、ハウスクリーニングや害虫駆除などの措置が必要です。
認定基準③地域の景観を損なっている
ゴミや雑草を放置することによって地域の景観を損なうと判断されるケースです。
具体的には敷地内にゴミが散乱したままになっていたり、雑草を放置して建物を覆うほど繁茂していたり、建物が汚れた状態のまま放置していたりすることが挙げられます。
外観が損なわれることも近隣住民への迷惑行為となってしまい、苦情からトラブルに発展する可能性も考えられます。
このようなケースでも、業者に依頼するなどして清掃をおこなう必要があるでしょう。
認定基準④周辺の生活環境の保全ができない
周辺住民の生活環境が保全できないため、空き家を放置することが不適切だと判断されるケースです。
具体的には道路にはみ出した立木が通行人を妨害していたり、害虫や害獣の発生が地域住民に影響を及ぼしていたり、不法侵入がしやすい状態で放置されていたりすることが挙げられます。
周辺住民の生活環境が保全できない状態で空き家を放置することは、悪質な行為だと判断されやすいでしょう。
このようなケースでは、自治体から指導を受けるスピードも早いことが多く、早急な対応が求められます。

特定空家に認定された場合のリスクとは

最後に、特定空家に認定された場合のリスクについてご紹介します。

特定空家に認定されたあとの流れとリスク

特定空家に認定されたあとは、次のような流れで段階的にペナルティが重くなっていきます。
流れ①助言や指導
特定空家に認定されてすぐに罰則が与えられるわけではなく、まずは助言や行政指導を受けます。
ただし、改善がみられない場合は次の流れへと進むため、助言や行政指導を受けた段階で対応すればリスクが小さくてすむでしょう。
流れ②勧告
流れ②へ進むとリスクが大きくなり、いよいよペナルティが与えられます。
勧告を受けた場合、住宅用地特例の対象から除外されるため、固定資産税や都市計画税の優遇が受けられなくなるリスクがあります。
つまり、維持費として負担していた固定資産税や都市計画税が増えてしまうということです。
流れ③命令
流れ③へ進むとさらにリスクは大きくなります。
自治体から命令を受けても措置をおこなわない場合、最大で50万円の過料が科されるため、注意しましょう。
流れ④行政代執行
ここまでご紹介した自治体からの連絡に応じなかった場合、最終的には行政代執行が実行されます。
行政代執行が実行されると、空き家が強制解体されるうえに、その費用は所有者に請求されます。
解体にはまとまった金額がかかるため、注意が必要です。

リスクの多い特定空家はどのように手放すのが良い？

ここまでご紹介したように特定空家に認定された場合には、さまざまなリスクが考えられるため、所有者は日頃から適切な維持・管理をおこなわなければなりません。
また、空き家を所有している間は維持・管理のための手間や費用の負担がかかり続けることを念頭に置いておく必要があります。
しかし、居住者のいない空き家は劣化が進行しやすいため、特定空家に認定されやすいともいえます。
これらを踏まえ、空き家を活用する予定がないのであれば、手放すことも検討してみるのがおすすめです。
空き家を手放す場合は相続放棄という方法もありますが、この方法では管理責任が残るため、特定空家に認定されると相続人が対応しなければなりません。
そこでおすすめなのが、不動産売却です。
物件の立地などにもよりますが、相続不動産の場合は維持費の負担を軽減するため、スピーディーに現金化できる買取が好まれます。
買取とは、第三者の買主を探さず、不動産会社が直接物件を買い上げる売却方法のことです。
売却活動が不要なため、スピーディーに対応できるほか、周囲に売却を知られるリスクも低くなります。
不動産売却では、ほかにも一般的な売却方法の仲介がありますが、有限会社パークホームではお客様のご希望に合わせてどちらも選択することが可能です。
それぞれの不動産の状況に応じた売却方法を選択することが大切なため、判断に迷われる場合もお気軽にご相談ください。

まとめ

今回は、特定空家とは何か、特定空家の法律上の認定基準や認定された場合のリスクと併せてご紹介しました。
特定空家に認定されると、最終的には所有者の費用負担で強制的に不動産を解体されてしまうリスクがあります。
空き家の維持・管理は所有者に負担がかかるため、活用しない場合は早めに売却することをおすすめします。
有限会社パークホームは、仲介と買取の両方に対応できるため、お客様のご希望に合わせてスムーズに不動産売却をおこなうことが可能です。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市エリアを中心に空き家でお悩みの方は、ぜひお気軽にご連絡ください。