成年後見人による不動産売却の方法とは？手続き方法と必要書類もご紹介

認知症などで判断能力が低下した際にも「成年後見制度」を利用すれば、不動産売却が可能なことをご存じでしょうか。
成年後見制度は、誰もが後見人になれるわけではないため、事前に手続き方法や仕組みを把握しておくことをおすすめします。
そこで、成年後見制度とは何か、手続き方法と成年後見人による不動産売却方法についてそれぞれご紹介していきます。
高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却も可能な成年後見制度や後見人とは？

ここでは、本人に代わって不動産売却もできる「成年後見制度」とはどんなものかをご紹介します。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症や精神・知的障害などにより判断能力が低下した方を保護・サポートする制度です。
生活するうえで物を購入したり、売買契約をしたりさまざまな法律行為が必要になる場面が生じます。
もし判断能力が低下した方がおこなえば、詐欺に遭ってしまったり、高額な取引をしてしまったりと危険が及びます。
そこで、本人をそのような悪質かつ危険行為から保護し、法律行為を代行できる後見人（受任者）を選んで、サポートするのが成年後見制度です。
具体的な支援・保護の内容としては、下記のとおり2つあります。
財産管理
1つ目は「財産管理」です。
本人に代わって預貯金や不動産などを管理し、詐欺などから守るサポートです。
身上監護
2つ目は「身上監護」というものです。
本人に代わって介護契約をしたり、施設への入所手続きをしたりするなど生活のサポートです。

成年後見制度は「任意後見」と「法定後見」の2種類

成年後見制度は「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。
それぞれの特徴と違いを解説します。
任意後見制度とは
任意後見制度とは、本人にまだ十分な判断能力があるうちに、将来、判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ後見人（受任者）と契約しておくことが可能な制度です。
後見人は基本的には自由に選任することができ、代理権を与える内容も自由に決めて契約を結ぶことが可能です。
任意後見制度は、任意後見人として選任した方と、公正証書による任意後見契約を締結することにより成立します。
また、任意後見制度によって、選任された任意後見人は本人（委任者）の生活や看護、財産管理などを保護・支援します。
法定後見制度
法定後見制度は、本人の判断能力が低下したあとに、家庭裁判所がもっとも適している方を成年後見人として選任します。
また、任意後見制度は、代理権だけの権限が与えられていましたが、法定後見制度は、それにくわえて法律行為に同意を与える「同意権」と、法律行為を取り消すことが可能な「取消権」も認められています。

不動産売却が可能な成年後見人申立ての手続き方法と必要書類

ここでは、不動産売却が可能な成年後見人申立ての手続き方法と、必要書類についてご紹介します。

成年後見人申立ての手続き方法

成年後見人申立ての手続きは、本人の住所地を管轄する家庭裁判所への申請が必要になります。
成年後見の申立てが可能な方は以下のとおりです。

• 本人
• 配偶者
• 4親等内の親族
• 市区町村長

上記以外の方は、申立てができないため注意が必要です。
また、4親等の親族とは、本人からみた「親」「祖父母」「子」「孫」「ひ孫」「兄弟姉妹」「いとこ」「叔父・叔母」「甥・姪」などです。
申立てが受理されれば、申立てに必要な書類の内容や、本人に関係するさまざまな事情から総合的に判断して、家庭裁判所が後見人を選任します。
ここで、注意しておかなければならないのが、希望した候補者が必ずしも後見人になるとは限らないことです。
また、場合によっては、親族以外の司法書士や弁護士などが選任されるケースもあります。
申立て後は、希望の人物が後見人に選ばれなくても、申請は取り下げられないので、申請手続きは慎重におこなう必要があります。

成年後見人申立て時の必要書類

一般的に、申立ての手続きに必要となる書類は以下のとおりです。

• 申立書
• 申立事情説明書
• 戸籍謄本・住民票（本人と後見人それぞれ必要）
• 後見登記がされていない証明書
• 本人の診断書
• 財産目録や収支の裏付け資料
• 親族関係図

一般的には、上記の書類が必要ですが、家庭裁判所によっては必要書類が異なるため、事前に確認しておきましょう。
また、申立ての書類作成や申告手続きが難しいと感じる場合は、弁護士に相談することをおすすめします。
成年後見制度は、法律の知識が必要となるため、スムーズに手続きを進めるためにもぜひ検討してみると良いでしょう。

後見人申立てに必要な費用

必要書類と一緒に準備しておきたいのが、申請に必要な費用です。
申請に必要な費用は以下のとおりです。

• 収入印紙：3,200円程度
• 郵便切手：3,700円程度
• 鑑定費用：10万円程度（本人の鑑定が必要な場合）

鑑定費用は、家庭裁判所が判断能力について医師の判断が必要とした際に必要になる費用です。

成年後見人による不動産売却の方法とは

最後に、成年後見人が本人に代わって不動産を売却する方法をご紹介します。
成年後見人が本人に代わって不動産を売却する場合は、その不動産が本人の居住用か非居住用かによって手続きが異なります。
居住用と非居住用に分けてそれぞれの売却方法を見ていきましょう。

居住用を不動産売却する方法

成年後見人が本人の居住用不動産を売却する際は、家庭裁判所の許可が必要になります。
その理由は、不動産売却は成年後見制度の対象であり、本人を保護するためです。
居住用の物件は、生活するうえでもっとも重要な場所であるため、成年後見人だからといって勝手に処分することはできません。
また、本人にとって居住環境は重要であり、これが急激に変化しないためでもあります。
急激に変化すれば、認知症などの進行が進む原因にもなりかねません。
そのため、それらを防止するために家庭裁判所が不動産売却が適切であるかを判断しているというわけです。
なお、家庭裁判所の許可なしに不動産売却をした際は、その売買は無効となります。
また、成年後見人の役割を果たしていないと判断され、解任されてしまうこともあるため、必ず許可を得るようにしましょう。
居住用不動産を売却する際は、以下の書類を管轄の家庭裁判所へ提出します。

• 申立書
• 不動産登記簿
• 売買契約書（案）
• 不動産の評価証明書
• 不動産会社が作成した査定書
• 親族の同意書

家庭裁判所は、これらの書類と売却の必要性などを慎重に判断し、本人にとって保護することになると判断されれば、不動産売却の許可が得られます。

非居住用を不動産売却する方法

一方で、不動産が非居住用である場合の売却方法をご紹介します。
非居住用の場合は、本人の居住用と違って、家庭裁判所の許可は不要です。
ただし、家庭裁判所の許可が必要ないからといって、非居住用の不動産を無制限で売却できるというわけではありません。
不動産売却が認められるには「本人の生活費の確保のため」「本人の医療費を捻出するため」などの理由が必要になります。
また、売却価格も適正でない場合は、本人の不利益になると判断される可能性があるため、注意しましょう。

まとめ

成年後見制度や手続き方法、また成年後見人が不動産売却をする方法についてご紹介しました。
成年後見人は、本人に代わって不動産売却をすることが可能ですが、必ず家庭裁判所へ相談・許可を得るようにしましょう。
私たち「有限会社パークホーム」は、高知市、南国市、香南市、香美市、土佐市を中心に不動産売却のサポートをおこなっています。
成年後見人を利用して不動産売却する際も、ぜひ弊社までご相談ください。