空き家を現金化する方法とは？買取の相場や注意点についても解説

長年放置している空き家の管理や処分に悩み、なるべく早く手放して現金化したいとお困りではありませんか。
築年数が古い物件や立地条件が悪い家屋は一般の買い手がつきにくく、売却活動が長期化すると維持管理費や固定資産税ばかりが負担となってしまうものです。
本記事では、空き家を比較的スムーズに現金化する方法として「不動産会社による買取」のメリットや査定相場、売却時の注意点を解説します。
不要になった空き家の売却を前向きに検討し、少しでも早く手間のない現金化を実現したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

条件の悪い空き家現金化は買取がおすすめ

空き家を現金化する方法には、主に仲介と買取の2種類があります。
まずは、空き家売却における買取のメリットについて解説していきます。

悪条件でも売却可能

一般の買主は、購入後すぐに住める住宅を求める傾向があり、築年数や設備の状態が判断材料になりやすいです。
一方、不動産会社の買取では、改修や解体後の再販売を見込んで査定するため、古い空き家でも相談しやすくなります。
駅から遠い物件や古家付き土地、室内に残置物がある住宅でも、再活用できれば買取につながる可能性があります。
また、現況有姿に対応する会社なら、片づけや処分を任せられる場合もあるでしょう。
そのため、売却前の準備にかかる手間を抑えながら、現状のまま話を進めやすい点が魅力です。
ただし、残置物の扱いや引渡し条件は会社ごとに異なるため、査定時に確認しておきましょう。

手数料不要で早期現金化

仲介では、不動産会社が買主を探して契約を支援するため、成約時に仲介手数料が発生します。
一方、不動産会社が直接買主になる買取では仲介手数料が不要で、手元へ残る金額を把握しやすい点が特徴です。
仲介の場合は広告や内覧、買主の住宅ローン審査などが必要となり、現金化まで3か月から半年ほどかかることもあります。
これに対して買取は、価格と条件に合意できれば契約へ進みやすく、数日から1か月程度で決済できるケースもあります。
さらに、内覧対応を減らしやすいため、遠方に住んでいる方でも売却活動の負担を抑えやすいでしょう。
管理期間を短くしたい場合にも、買取は検討しやすい方法です。

修繕リスクを完全回避

不動産を引渡した後、契約内容と異なる不具合が見つかると、売主が対応を求められることがあります。
これが契約不適合責任で、長年使われていない空き家では、雨漏りやシロアリ被害など見えにくい不具合にも注意が必要です。
ただし、不動産会社の買取では、特約によって売主の契約不適合責任を免責とする契約が用いられることがあります。
免責が明記されていれば、売却後の修繕リスクを抑え、大規模な修理をせずに売却できる可能性があります。
そのため、古い空き家を現状のまま手放したい方にも、買取は利用しやすい方法です。
なお、把握している不具合は正確に伝え、免責条項も確認しておきましょう。

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空き家買取相場の目安と価格が決まる要因

前章では、買取のメリットについて述べましたが、実際の買取価格がいくらになるのか気になりますよね。
ここでは、空き家買取の相場や査定価格が決まる要因について、解説します。

査定の仕組みと評価傾向

空き家の買取価格は、一般の買主へ売却する場合の想定価格に対して、おおむね5割から8割程度が目安です。
買取会社は、再販売に必要な改修費や登記費用などを見込み、将来の販売価格から逆算して査定額を決めます。
そのため、室内の状態が良く、清掃や軽い補修で再販売できる物件は、高い評価を得やすいでしょう。
一方、大規模な改修や建て替えが必要なら、その費用が反映されるため査定額は下がりやすくなります。
また、築年数や構造も評価材料ですが、法定耐用年数は税務上の減価償却に用いる年数であり、査定価格を直接決める基準ではありません。
ただし、実際の査定では管理状態も確認されるため、維持管理も重要です。

建物解体費と減価要因

築年数が古く、建物の再利用が難しい空き家は、建物よりも土地の価値を中心に評価されることがあります。
その場合は、土地の価値から建物の解体費や残置物の撤去費を差し引き、買取価格を算定するのが一般的です。
木造住宅の解体費は1坪あたり3万円から5万円が目安で、40坪なら120万円から200万円ほどになります。
ただし、重機が入りにくい敷地では手作業が増えるため、人件費などが上乗せされる場合があります。
また、アスベストを含む建材が確認された場合は、調査や適切な処理に必要な費用も見込まれる点に注意が必要です。
家具や家電が多く残る物件では処分費も影響するため、査定時に費用の内訳を確認しましょう。

エリア需要と相場の関係

買取価格は建物の状態だけでなく、再販売後に買主を見つけやすい地域かどうかでも変わります。
駅へのアクセスが良く、買い物や通学に便利な地域では住宅需要を見込みやすく、査定でも評価されやすいでしょう。
さらに、新駅の開設や再開発、大型商業施設の計画が具体化している地域では、将来の利便性も判断材料になります。
一方、接道条件によって建て替えや活用方法が限られる物件は、再販売の計画を慎重に検討される傾向があります。
建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していることが求められるのです。
そのため、査定では周辺環境にくわえ、都市計画や接道状況も確認しておくことが大切です。

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空き家買取における注意点と必要な手続き

ここまで、買取のメリットや相場を解説しましたが、売却前の注意点や手続きなどもしっかりおさえておきましょう。
最後に、空き家を買取に出す際の注意点について解説していきます。

売却前の相続登記手続き

相続した空き家を売却する場合は、亡くなった方から売主へ名義を変更する相続登記を済ませておく必要があります。
被相続人名義のままでは売買による所有権移転ができないため、売却前の準備が欠かせません。
また、相続登記は2024年4月1日から原則として義務化されており、売却予定が決まったら早めに進めることが大切です。
手続きでは戸籍などで相続人を確認し、必要に応じて遺産分割協議をおこない、物件を取得する方を決めます。
その後、物件所在地を管轄する法務局へ申請書や戸籍関係書類、遺産分割協議書などを提出して名義変更をおこないます。
必要書類が多い場合は、司法書士へ相談すると進めやすいでしょう。

買取対象外となるケース

買取会社は再販売や活用の見通しを立てて査定するため、条件によっては買取が難しい物件もあります。
代表的なのが、敷地が道路に十分接しておらず、原則として建て替えができない再建築不可物件です。
また、シロアリ被害が構造部分まで広がるなど、大規模な改修が必要な空き家も慎重に査定されます。
ただし、古い建物の再生や賃貸活用を得意とする会社なら、一般には扱いにくい物件でも相談できる可能性があります。
再建築不可でも、隣地との調整や行政への相談で条件が変わる場合があるため、早めに確認しましょう。
建物の再利用が難しい場合は、解体費を踏まえて更地として売却する方法も検討できます。

売却後の確定申告と税務

空き家を売却して利益が出た場合は、原則として売却した翌年に確定申告が必要です。
譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引き、取得費が不明なら売却価格の5%を概算取得費として扱います。
税率は所有期間で異なり、5年超の長期譲渡所得は20.315%、5年以下の短期譲渡所得は39.63%です。
相続した不動産では、亡くなった方の所有期間を引き継ぐため、取得時期も確認しましょう。
また、一定の要件を満たす相続空き家では、原則として譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を利用できます。
建築時期や相続後の利用状況など条件があるため、税理士や自治体へ相談すると良いでしょう。

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まとめ

空き家を不動産会社へ直接売却する買取は仲介手数料がかからず、契約によっては契約不適合責任を免責とする場合もあります。
買取価格の相場は市場価格の5割から8割程度となり、建物の状態や解体費用の有無にくわえて、周辺エリアの利便性や将来的な需要によっても大きく変動します。
スムーズな売却には事前の相続登記が必須となりますが、再建築不可など買取対象外のケースもあるため、売却後の確定申告も含めて専門家に相談すると良いでしょう。
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