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越境ってどんな状態？不動産売却時の注意点と売却方法を解説
2023-03-08
境界線は、土地の面積や価値を決める重要なポイントです。
境界線に関する問題を抱えた不動産は隣地住人とのトラブルが発生するリスクを持つため、売却で不利になるケースも少なくありません。
今回は境界線に関する問題のひとつである「越境が発生している不動産」についてその具体例や売却方法を解説します。
越境している不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
越境している不動産とは？
越境とは、建物やその付属物が土地の境界線を越え、隣地にはみ出している状態のことです。
逆に隣地から建物や付属物に越境されている状態は、被越境とも呼びます。
とくに越境問題が発生しやすい付属物としては、塀や樹木などが挙げられるでしょう。
所有者が変わった土地では、境界線の認識が曖昧になっており意図せぬ越境物があるケースも多く見られます。
樹木の枝は被越境者の任意で切断できず、被越境者の任意で切断できる根についてもしばしばトラブルの原因となります。
給排水管などの地中埋設物も越境の対象となるため、越境物がかならず目視できるとは限りません。
越境している不動産を売却する際の注意点
越境している不動産を売却する際は、しっかり境界確定をおこなうことが大切です。
買主に対する越境物や越境範囲の説明が誤っていると、契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除といったトラブルに発展する場合があります。
何がどの程度越境しているのかを明確に把握するためには、最新技術を用いて境界を測定しなくてはいけません。
最新の測定結果があれば、買主も安心して取引が進められるでしょう。
もちろん売却前に越境問題が解決できればそれに越したことはありませんが、それが難しい場合は覚書を残しておくことが大切です。
当事者間における越境物の認識や建て替え時の対応などを話し合って明文化し、それが土地売却後も継承されることを文書として残すことで、将来的なトラブルが防げるでしょう。
また、隣の建物が越境してきている被越境状態の不動産を売却する場合は、一敷地一建物の原則を満たさないと判断され、買主が住宅ローンを組めない可能性があります。
越境している不動産を早期売却する方法
先述したように越境・被越境状態の不動産を売却する際は、境界確定や覚書の作成といった対策が必要になります。
そういった対策をおこなう時間がなく、越境している（されている）不動産をなるべく早く売却したい場合は、一つの方法として訳あり物件専門の買取業者を利用することが挙げられます。
訳あり物件専門の買取業者は越境している不動産をはじめとする瑕疵物件の取り扱いに慣れているため、売却がスピーディーに進みます。
ある程度時間がある場合は、売却方法と対策について不動産会社とよく相談し、必要に応じて売り出し価格を交渉すると良いでしょう。
まとめ
今回は、越境とはなにか、不動産売却時の方法と注意点について解説いたしました。
建物や塀、樹木などが越境している不動産は、隣人とのトラブルが発生しやすいため、買い手が見つかりにくい場合があります。
売却の際は境界確定や覚書の作成といった対策をおこなう必要があるため、注意しましょう。
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