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借地権とは？借地権付きの家屋を売却する方法や流れもご説明！
2024-04-11
家屋を売却したいときには、不動産会社へ依頼するとスムーズにいく可能性が高まります。
しかし、敷地を所有者から借地している場合にはスムーズにいかないかもしれません。
この記事では、借地権とは何かのほか借地権付きの家屋を売却する方法や流れをご説明するので、不動産の売却を検討している方はお役立てください。
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借地権とは
借地権は、建物の所有を目的とした地上権や土地賃借権を指し、他人が所有する土地を使用して建物を所有する権利です。
地上権は、民法上では物権とみなされ、土地所有者に登記の義務があります。
地上権者は地主の許可なしに売却や転貸ができ、抵当権も設定することが可能です。
地代の支払いがあるものの、所有権に近い権利とされます。
一方、土地賃借権は、土地を借りて建物を所有する権利であり、民法上では債権に分類されます。
建物の売却や転貸には地主の承諾が必要です。
1992年に制定された現行の借地借家法により、1992年8月以前に貸借された土地に関する権利は旧法借地権と呼ばれます。
存続期間が定められていない場合、建物の朽廃に伴って権利が消滅します。
ただし、存続期間が定められている場合、建物が朽廃しても権利が残り、再建築が可能になります。
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借地権付きの家屋を売却する方法
借地している場合、地主には底地権しかありません。
地主が自らによる土地使用を希望する場合、借地権と一緒に家屋を地主に売却する可能性が高いでしょう。
次に考えられるのは、第三者に買い取ってもらう方法です。
この場合、地上権か土地賃借権かによって対応が異なります。
地上権の場合は、地主の承認は不要であり、不動産会社に依頼して買主が見つかれば買い取ってもらえます。
しかし、土地賃借権の場合は地主の承認が必要であり、建て替えの際にも地主の承諾が必要です。
また、地主が土地の手放しを考えている場合には、地主と協力して底地権と合わせて第三者に売るパターンが考えられます。
借地の権利と底地の権利を同時に手に入れると、買主は所有権を得られるため、成約の可能性が広がるでしょう。
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借地権付きの家屋を売却する流れ
信頼できる不動産会社を選定して仲介契約を結ぶことが重要です。
次に、土地賃借権の場合には地主の承諾を得る必要があります。
通常、地主が賛成するケースは少ないため、トラブルを回避するためには不動産会社に交渉を任せるのが無難です。
この際、譲渡の承諾料が必要になる場合もあります。
一般的には借地権価格の10％が相場ですが、ケースごとに異なるため注意が必要です。
地主からの承諾を得たら、売却活動が始まります。
買主が決まったら、地主から借地権譲渡承諾書を受け取り、同時に買主との間で売買契約を結びましょう。
これにより、売却手続きが完了します。
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まとめ
借地権付きの家屋を売る際には、地上権の場合は不要ですが、土地賃借権のときには地主の承諾を得る必要があります。
地主が売却に賛成するケースは少ないため、トラブルにならないよう信頼できる不動産会社に交渉を依頼すると良いでしょう。
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有限会社パークホーム スタッフブログ編集部
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