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オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは？売却を成功させる方法を解説！
2022-10-29
オーナーチェンジ物件の売却を検討している方のなかには、売却がむずかしいと聞いて不安を感じている方もいらっしゃるでしょう。
オーナーチェンジ物件の売却がむずかしいといわれるのにはいくつかの理由があります。
今回は、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由、売却価格のリサーチ方法、売却を成功させる方法を解説します。
オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは？
オーナーチェンジ物件の売却がむずかしい理由は、売却先が投資家に限定され、買主の母数が少なくなってしまうからです。
通常の物件であれば、居住用の物件を求める買主も売却先の対象となりますが、オーナーチェンジ物件は賃貸経営を目的とする投資家など売却先が一部に限られてしまうのです。
また、オーナーチェンジ物件の購入には住宅ローンが利用できないことも売却しにくい理由として挙げられます。
住宅ローンは居住用の物件を購入するためのものなので、オーナーチェンジ物件のような収益物件の購入には利用できません。
買主は、現金または高金利の不動産投資ローンで購入するしかないので、通常の物件よりも売却がむずかしくなります。
さらに、入居率が低く赤字になるリスクがあることも売却しにくい理由です。
オーナーチェンジ物件を購入しても、十分な賃貸収入を得られる保障はありません。
赤字リスクがあるオーナーチェンジ物件は、買主から敬遠されやすいため売却はむずかしくなります。
オーナーチェンジ物件の売却価格のリサーチ方法とは？
オーナーチェンジ物件の売却価格をリサーチする方法は3つあります。
1つ目は、賃貸収益と利回りから売却価格を算出する「直接還元法」です。
直接還元法の計算式は「売却価格 = 1年間の純収益 ÷ 還元利回り」となります。
2つ目は、今後の賃貸収益・売却価格を現在の価値に換算して計算する「DCF法」です。
DCF法の計算式は「売却価格＝年間収益÷（1+割引率）+年間収益÷（1+割引率）の2乗+年間収益÷（1+割引率）のn乗+物件保有終了時の不動産売却価格÷（1+割引率）のn乗」となります。
3つ目は、不動産会社が売却価格を予想する「査定」です。
不動産会社に査定を依頼すれば、物件のさまざまな条件を考慮したうえで、正確な売却価格を予測してもらえるでしょう。
オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法とは？
オーナーチェンジ物件の売却を成功させるには、空室改善をして入居率を高める必要があります。
空室改善には、更新料を無料にしたり、家賃・初期費用を安くしたりすると良いでしょう。
また、集客力のある不動産会社に売却を依頼することも入居率を高めるのに有効です。
安定した賃貸収益を得られるというメリットを買主に提示できれば、必然的に売却が成功する確率が上がります。
まとめ
今回は、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由、売却価格のリサーチ方法、売却を成功させる方法を解説しました。
オーナーチェンジ物件の正確な売却価格の算出や空室改善には専門的なノウハウも必要です。
オーナーチェンジ物件の売却のことでお困りごとがあれば、ぜひ弊社にご相談ください。
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