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収益物件を相続したらどうする？家賃収入の扱いや売却時の注意点も解説
2025-12-02
収益物件を相続する際には、相続人の決定方法や税務上の正しい処理を理解することが欠かせません。
とくに、家賃収入の扱いは、相続開始の時期によって取り扱いが異なるため、事前の知識がトラブル回避につながります。
本記事では、相続人の決め方、家賃収入の法的な扱い、そして相続後に売却する際の注意点について解説いたします。
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収益物件を相続する方の決め方
収益物件の相続人は、遺言書の有無によって決定方法が異なります。
遺言書がある場合は、その内容が法的に優先され、記載通りに相続人が決まります。
たとえば、「長男に収益物件を相続させる」と記載があれば、その指示に従って手続きを進めましょう。
遺言書がない場合は、相続人全員による遺産分割協議で合意を得る必要があります。
協議内容は書面化し、全員が署名押印したうえで名義変更などの手続きをおこなうことが望ましいです。
また、相続方法には、一人が物件を引き継ぐ現物分割や、相続人で共有する方法があります。
ただし、共有名義は売却や修繕、賃貸契約の更新など大切な判断に全員の同意が必要となり、将来的なトラブルの原因となりやすいため注意が必要です。
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収益物件の家賃は相続財産となるのか
家賃収入が相続財産になるかは、相続開始の時期に左右されます。
まず、相続開始前に被相続人の口座へ入金された家賃は、相続財産として遺産分割の対象になります。
相続開始後から遺産分割が成立するまでの間に発生した家賃は、法定相続分に応じて相続人全員で分配することになるでしょう。
そして、この期間中は特定の相続人だけが、単独で受け取ることはできません。
遺産分割成立後の家賃収入は、物件を取得した相続人が新たな賃貸人として受け取ります。
このように、家賃の帰属は「相続開始前」「相続開始後かつ分割成立前」「分割成立後」で異なるため、時期ごとの扱いを正確に把握することが大切です。
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相続した収益物件を売却する際の注意点
相続後に収益物件を売却する場合は、税務上の「取得費加算の特例」を利用できる場合があります。
これは、相続税の申告期限の翌日から3年10か月以内に売却した場合、納めた相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算でき、譲渡所得税の負担を軽減できる制度です。
適用を受けるには、相続税を実際に納めていることや、売却する財産を取得した相続人本人であることなどが要件となります。
また、特例の期限を過ぎると節税効果を得られないため、遺産分割協議を早めに終わらせ、計画的に売却手続きを進めることが大切です。
さらに、物件に入居者がいる場合は、立ち退き交渉や賃貸借契約の条件確認も必要です。
借地借家法など、入居者保護の規定に沿った対応をおこなわなければならず、安易な立ち退き勧告はトラブルの原因になります。
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まとめ
収益物件の相続人は、遺言書があればその内容に基づき、なければ相続人全員の協議で決定します。
家賃収入の扱いは、相続の時期によって異なり、それぞれの段階で適切に処理する必要があります。
売却時には、取得費加算の特例や期限を確認し、入居者対応も含めて慎重に進めることが大切です。
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