2024-01-22
不動産売却をご検討中の方の中には、再建築不可物件と言う言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるかと思います。
再建築不可物件は、売却する際に法律や手続きが複雑になるため、売りにくいと言われています。
そこで今回は、再建築不可物件とはどのような物件なのかと、売れにくい理由や売却方法について解説していきます。
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再建築不可物件とは、建て替えができない物件のことです。
これは、建築基準法の接道義務を守れていない土地に建っている物件のを指します。
例えば、道路に敷地が2メートル以上設置していなければならない点や道路の幅員が4メートル以上でなければならない点です。
このような物件は、建物を壊しても新しい建物を建てることができません。
そのため、買主が見つかりづらいのです。
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まず、再建築不可物件の買主は、ローンを組みづらいです。
金融機関は、買主の収入等の情報を確認し、不動産の担保評価をもとに融資することができるかできないかを決めます。
そのため、再建築部可物件の場合、不動産の価値が低くなってしまい、ローンを組みづらいのです。
次に、建て替えやリフォームなどの問題もあります。
再建築不可物件は、建築基準法以前に建築されている場合が多く、リフォームやリノベーションに多くの費用がかかる場合が多いです。
また、接道義務を守れていない場合においては先述したようにそもそも家を建て替えることができません。
そのほかにも、土地を活用しづらいといった点も挙げられます。
こちらも前述したように、再建築不可物件の場合、物件を一度取り壊したら再度建てることができないのが主な原因となっています。
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再建築不可物件を売却する方法は、主に下記2つがあります。
再建築をできる状態にしてから売却をおこなう
再建築不可物件のままの状態で売却をおこなう
まずは、再建築不可物件を再建築可能な状態にしてから売却をおこなう方法ですが、主にセットバックという方法を用いります。
これは、道路の幅員を4メートル以上とする方法です。
また、隣地を購入するという方法もあり、接道幅が2メートル以下の場合、隣地を購入することで2メートル以上にしようという方法です。
こちらに関しては隣人との関係性もありますので、しっかりと双方が合意できる条件で売買契約を結ぶことがポイントです。
次に、再建築不可物件のままの状態で売却をおこなう方法ですが、リフォーム・リノベーションが挙げられます。
再建築不可物件の場合、完全に建物を取り壊してしまったら建て直すことはできませんが、現在の建物を活かしてのリフォーム・リノベーションなら可能です。
買主に納得して不動産を購入してもらえるように、水回りや玄関などのリフォーム・リノベーションをすると良いでしょう。
また、不動産会社にそのままの状態で買取を依頼する方法もあります。
一般的な売却とは異なり、買主を探す手間を省くことができ、スピード感を持って売却を進めることができます。
ただし、相場よりも売却価格がやすくなる点や、再建築不可物件の場合、不動産会社でも買取することができない可能性がありますので覚えておきましょう。
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再建築不可物件とは、法律上の理由で、解体後に同じ規模や用途の建物を建てることができない物件のことです。
売却が難しい理由は、物件の価値がすくないことや、建て直しが難しいといった点が挙げられます。
ですが、売却できないわけではないので、再建築不可物件を建築可能な状態にして売るのか、再建築不可物件のまま不動産会社に買取を依頼するのか、自分にあった方法を選択するようにしましょう。
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有限会社パークホーム スタッフブログ編集部
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