リースバックの流れとは？必要となる書類や契約書も解説

自宅を活用した資金調達の方法として、リースバックが注目されています。
リースバックとは、マイホームを売ったあと、賃貸物件として住み続けることができる不動産取引の一つです。
しかし、売買と賃貸を同時におこなうため「手続きが複雑そう…」と思う方もいらっしゃるでしょう。
今回はリースバックの流れや必要な書類、契約書について解説します。
高知市や南国市、香市や香美市、土佐市でリースバックを検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックの流れ

まずは、リースバックの流れについて解説します。

流れ1：不動産会社を探す

まずは、リースバックに対応している不動産会社を探すことから始めます。
不動産会社と一口にいっても、売買や賃貸など、得意分野がそれぞれ異なります。
そのため、リースバックに対応しているところを探さなくてはなりません。
問い合わせの際は、物件の情報や売却価格、希望条件などを伝えます。

流れ2：査定を依頼する

次の流れは、査定を依頼することです。
査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、一般的には机上査定のあとに訪問査定をおこないます。
机上査定とは、売主から提示された物件の情報や周辺相場などから、おおよその金額を算出する方法です。
訪問査定では机上査定の結果をもとに、現地へ足を運び、より詳しい調査をおこないます。
周辺環境や高低差、日当たりの良し悪しなどを考慮して結果が出せるため、より精度の高い査定をおこなうことが可能です。

流れ3：買取価格と家賃、契約条件が決定する

訪問査定のあと、買取価格と家賃、契約条件が決定します。
内容を確認し、納得できれば次の流れへと進みます。
リースバックにおける売却価格は、市場価格の7割ほどになるのが一般的です。
また、家賃の金額は相場ではなく、買取価格をもとに決定します。
買取価格が高いほど、家賃も高くなる仕組みなので、注意が必要です。

流れ4：保証会社の審査をおこなう

次の流れは、保証会社の審査です。
万が一家賃を支払えなくなったとき、保証会社が負担することになるため、審査をおこないます。
賃貸物件の締約締結時は、保証会社への加入が一般的です。
そのため、リースバックを利用するときにも加入が求められます。
ただし、保証会社はあくまでも、貸主の家賃収入を保証するためのものです。
借主が支払えなくなったときの保証ではないため、保証会社が貸主に負担した家賃は、後日借主に請求されることになります。

流れ5：契約を締結する

金額や契約条件に納得できたら、契約を締結します。
リースバックでは、売買契約と賃貸借契約の、2つの契約を同時に締結するのが一般的です。
将来買い戻しを検討している場合は、買い戻し特約や再売買の予約を交わします。

流れ6：所有権の移転と売却代金の受け取り

次に、売却代金を受け取り、物件の所有権が不動産会社に移転します。
所有権移転登記がおこなわれる前に、下記の手続きが必要です。

• 住宅ローンが残っている場合は完済しておく
• 金融機関に抵当権抹消証明書の発行依頼をする
• 火災保険を解約しておく

スムーズに手続きするためにも、上記は早めにおこなっておくのがおすすめです。

流れ7：物件の引き渡しと賃貸借契約の開始

所有権の移転が完了したら、物件の引き渡しをおこないます。
そのあとは、物件の所有者である不動産会社が貸主、ご自身が借主という立場で賃貸借契約の開始です。
毎月家賃を支払いながら、住み続けることになります。

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リースバックの流れとともに知っておきたい準備すべき書類

続いて、リースバックで必要となる書類について解説します。

訪問査定や審査のときに必要な書類

訪問査定や審査のときには、下記の書類が必要です。

• 身分証明書
• 住民票
• 収入がわかる書類
• 固定資産税通知書

身分証明書は、運転免許証やマイナンバーカードなどの、顔写真付きのものが必要です。
収入がわかる書類は、源泉徴収票や確定申告書、年金通知書などが挙げられます。
賃貸借契約の開始後、無理なく家賃を支払い続けられるかを確認するためです。
固定資産通知書は課税対象となる、固定資産が記載された書類となります。
毎年自治体から送付されてくるため、紛失してしまった場合は自治体に問い合わせてみてください。

契約の締結時に必要な書類

契約の締結時に必要な書類は、下記のとおりです。

• 権利証または登記識別情報
• 印鑑証明書

権利書とは、土地や建物の所有者を証明する書類です。
自宅を購入したあと、法務局から発行されます。
リースバックする自宅がまだ新しい場合、権利書の代わりに登記識別情報通知が発行されてるかもしれません。
権利書と同じ役割を持っているので、契約時は持参なさってください。
不動産取引では、印鑑登録された実印が必要となります。
本人の印鑑であることを証明し、売却する意思を表示するためです。
発行から3か月以内のものが有効なので、取得するタイミングに注意します。

必要に応じて準備する書類

リースバックを利用するとき、必要に応じて下記の書類が求められる可能性があります。

• 住宅ローンの残高証明書や抵当権抹消証明書
• 境界確認書
• 図面
• 購入したときの重要事項説明書や建築確認書

リースバックする物件が、一戸建てかマンションかによっても必要書類が異なります。
提出が求めれらたときにすぐに出せるよう、自宅関連の書類は、ファイルやボックスなどにまとめておくと良いかもしれません。

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リースバックの引き渡しまでの流れで必要となる契約書

最後に、必要となる契約書にはどのような種類があるのかについて解説します。

売買契約書

契約書の種類としてまず挙げられるのが、売買契約書です。
売買契約書には、契約日や買取価格、代金の支払い方法や引き渡し日などが記載されています。
契約条件も記載されているので、内容をしっかりと確認することが大切です。
また、売買契約書には契約不適合責任についての条項もあります。
契約不適合とは、契約内容と異なるものを引き渡したとき、売主が買主に対して負う責任のことです。
責任を負う範囲や期間などを、契約締結前に確認しておきます。
もし買い戻しをお考えであれば、買い戻しの特約についてもチェックなさってください。
買い戻すための条件や期日を確認しておかないと、買い戻しができなくなる恐れがあります。

賃貸借契約書

先述のとおり、リースバックでは売買契約と同時に、賃貸借契約も締結します。
賃貸借契約書には、家賃や仲介手数料の金額、入居の条件や退去する際の告知時期などが記載されています。
原状回復の費用負担については、あとでトラブルにならないためにも、しっかりとチェックしておくのがおすすめです。
賃貸借契約書で注意すべき点は、契約の種類と入居できる期間です。
普通借家契約の場合、何度も更新が可能となり、長く住むことができます。
一方、定期借家契約の場合、住める期間があらかじめ決まっています。
そのため、契約の満了にともない、借主は引っ越ししなければなりません。
ただし、貸主との話し合いによって再契約が可能な場合があります。

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まとめ

リースバックは一般的な不動産売却と異なる取引のため、全体の流れを知っておくと安心です。
準備する書類や必要となる契約書も把握しておけば、スムーズに手続きできます。
高知市の不動産売却なら有限会社パークホームへ。
売却のみならず、買取もおこなっております。
お客様のお悩みに真摯に対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。